Mülkiyet hakkı, taşınmazın serbestçe tasarruf edilebilmesini kapsasa da, bazı durumlarda öncelikli satın alma hakkı devreye girer. Özellikle hisseli taşınmazlarda bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların bu hisseleri öncelikli olarak satın alma hakkı doğar. Bu hak, Medeni Kanun’da düzenlenen ve “yasal önalım hakkı” olarak bilinen bir müessesenin konusudur. Bu yazıda yasal önalım hakkı nedir, nasıl kullanılır, hangi şartlarda geçerli olur ve uygulamadaki etkileri nelerdir gibi tüm detaylar ele alınacaktır.
Yasal Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Yasal önalım hakkı, hisseli taşınmaz maliklerinden birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarların aynı şartlarla o hisseyi satın alma önceliğine sahip olmasıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi ile güvence altına alınmıştır.
Amaç, ortak mülkiyeti korumak ve taşınmazın yabancı kişilerin eline geçmesini önlemektir.
Yasal Önalım Hakkının Şartları Nelerdir?
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekir:
- Hisseli Mülkiyet Olmalı: Taşınmazda paylı mülkiyet mevcut olmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde bu hak söz konusu değildir.
- Satış Gerçekleşmiş Olmalı: Önalım hakkı, ancak bir satış işlemi gerçekleştikten sonra kullanılabilir. Henüz teklif aşamasında bu hak doğmaz.
- Satışın Üçüncü Kişiye Yapılması: Payın başka bir hissedara satılması durumunda önalım hakkı kullanılmaz. Yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlar için geçerlidir.
- Resmi Satış Olmalı: Satış işlemi tapu müdürlüğü nezdinde resmi şekilde yapılmış olmalıdır. Noter satışı veya özel yazılı sözleşme geçerli değildir.
Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
Önalım hakkının kullanılabilmesi için üç aşamalı bir süreç işletilir:
1. Satışı Öğrenme
Paydaşın, diğer hissedarların yaptığı satışı öğrendiği tarih çok önemlidir. Bu öğrenme süresi genellikle noter aracılığıyla yapılan ihbarla başlar.
2. Dava Açma Süresi
Önalım hakkı, satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay, her halükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılması gerekir. Bu süreler içinde dava açılmazsa önalım hakkı düşer.
3. Mahkemeye Başvuru
Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Davacı, satış sözleşmesindeki şartlarla o hisseyi satın almak istediğini belirtir.
Önalım Davasında Gerekli Belgeler
- Tapu kaydı örneği
- Satışın yapıldığını gösteren tapu senedi
- Noter ihtarnamesi (varsa)
- Davacının hissedar olduğuna dair belge
Kimler Yasal Önalım Hakkını Kullanabilir?
- Paydaş olan tüm maliklerin bu hakkı vardır.
- Bu hak, şahsa bağlıdır; devredilemez.
- Mirasçılar, miras yoluyla geçen paylar üzerinden bu hakkı kullanabilir.
Önalım Hakkı Ne Zaman Kullanılamaz?
- Satışın diğer hissedara yapılması durumunda
- Taksim veya ifraz sonucu oluşan yeni parsellerde
- Hissenin bağış ya da miras yoluyla devredilmesi halinde
- Hissedarın bu haktan feragat etmesi durumunda
Önalım Hakkından Feragat Mümkün mü?
Evet. Hissedarlar, yazılı bir beyanla önalım hakkından feragat edebilirler. Bu beyan tapu siciline şerh edilirse, tüm gelecekteki satışlarda geçerli olur. Aksi halde, sadece belirli bir satış işlemi için geçerlidir.
Dava Sonucu Ne Olur?
Mahkeme, davacının tüm şartları sağladığını tespit ederse;
- Satış bedelini ödemesi karşılığında tapunun yeni malik adına devrine karar verir.
- Alıcı üçüncü kişi tapudan silinir ve davacı tapuya malik olarak yazılır.
Yargıtay Kararlarında Öne Çıkan Hususlar
Yargıtay uygulamalarında aşağıdaki hususlara özellikle dikkat edilmektedir:
- Davanın süresinde açılıp açılmadığı
- Satış bedelinin doğru ödenip ödenmediği
- Tarafların iyi niyetli olup olmadığı
Özellikle üçüncü kişi alıcının iyi niyetli olup olmaması, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Örnek Olay: Hissedarın Haberi Olmadan Satış
Bir taşınmazda üç hissedar vardı. Hisselerden biri, diğer iki ortağa haber verilmeden üçüncü kişiye satıldı. Hissedarlar durumu tapudan öğrendikten sonra 2 ay içinde önalım davası açtı. Mahkeme, davacıların süresinde dava açtığına ve şartların oluştuğuna kanaat getirerek hisse devrine karar verdi.
Sonuç
Yasal önalım hakkı, hissedarların taşınmaz üzerindeki ortaklıklarını koruma ve istemedikleri kişilerle ortak olmaktan kaçınma adına son derece önemli bir haktır. Bu hakkın doğru ve zamanında kullanılması, büyük hak kayıplarının önüne geçer. Dava süreci teknik detaylar içerdiğinden, uzman bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye edilir.
Bir yanıt yazın