Taşınmaz mallar (arsa, arazi, konut, işyeri vb.) üzerindeki hakların korunması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu sicilinde kayıt altına alınması gerekmektedir. Bu kayıtların en önemlilerinden biri de taşınmaz şerhleridir. Şerhler, taşınmaz üzerindeki belirli sınırlamaların, hakların veya yükümlülüklerin herkese karşı geçerli olmasını sağlar. Peki taşınmaz şerhleri nedir, hangi durumlarda ve nasıl konulur?

Bu yazıda taşınmaz şerhlerini tüm yönleriyle inceliyoruz.

Taşınmaz Şerhi Nedir?

Taşınmaz şerhi, bir taşınmaz üzerindeki kişisel hakların, geçici sınırlamaların ya da bazı kanuni düzenlemelerin tapu kütüğüne işlenmesidir. Şerh sayesinde, ilgili hak veya durum, taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı da geçerli hale gelir.

Şerh, mülkiyet hakkını devretmez; ancak mülkiyetin kullanılmasını sınırlayan ya da etkileyen bir açıklama niteliğindedir.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

Taşınmaz Şerhleri Hangi Haklar İçin Konulur?

Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü çerçevesinde, şerh konulabilecek bazı hak ve işlemler şunlardır:

1. Kira Şerhi

Taşınmazın bir başkasına kiralanması halinde, kira sözleşmesi tapuya şerh edilirse, taşınmazı sonradan alan kişi de bu sözleşme ile bağlı olur.

2. Aile Konutu Şerhi

Eşlerden biri, evin aile konutu olduğunu belirtip tapuya şerh koydurabilir. Bu şerh sayesinde, ev diğer eşin rızası olmadan satılamaz veya ipotek edilemez.

3. Alım, Geri Alım, Ön Alım Hakkı Şerhi

Taraflar arasında yapılan sözleşmelerle belirli kişilere tanınan bu haklar, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

4. İntifa Hakkı Şerhi

Bir taşınmazın kullanım hakkı başka bir kişiye verildiğinde, bu hak tapuya şerh edilerek güvence altına alınır.

5. İpotek Şerhi

Alacak karşılığı olarak taşınmaz üzerine ipotek konulduğunda, bu durum tapuya şerh edilir.

6. İhtiyati Tedbir Şerhi

Mahkeme kararıyla taşınmaz üzerine satış yasağı veya işlem kısıtlaması getirildiğinde, bu karar tapuya işlenir.

7. Satış Vaadi Şerhi

Satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilerek, taşınmazın bir başkasına satılmasının önüne geçilebilir.

Taşınmaz Şerhi Nasıl Konulur?

Taşınmaz üzerine şerh konulabilmesi için şu adımlar izlenmelidir:

1. Gerekli Belgelerin Hazırlanması

Şerh türüne göre belgeler farklılık gösterir. Örneğin, kira şerhi için noter onaylı kira sözleşmesi gerekirken, ihtiyati tedbir şerhi için mahkeme kararı gerekir.

2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

Taşınmazın kayıtlı olduğu Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır. Başvurular şahsen veya vekil aracılığıyla yapılabilir.

3. Şerh Kaydının Yapılması

Şerh talebi uygun bulunursa, ilgili durum tapu kütüğüne işlenir ve üçüncü kişilere karşı bağlayıcı hale gelir.

Şerhlerin Süresi Ne Kadardır?

Şerhler genellikle belirli bir süre için konulur ve süresi sonunda kendiliğinden sona erer. Bazı şerhler 10 yıl ile sınırlıdır (örneğin ön alım hakkı şerhi). Süresi dolan şerhlerin kaldırılması için ayrıca işlem yapılması gerekmez. Ancak bazı özel şerhler (örneğin ipotek) süreye bağlı olmaksızın devam edebilir.

Şerhlerin Kaldırılması Nasıl Yapılır?

Şerhin kaldırılması için:

• Şerhe konu olan hakkın sona erdiğini gösteren belge,
• Mahkeme kararı,
• Tarafların birlikte vereceği yazılı beyan

ile yeniden tapu müdürlüğüne başvurulur. Müdürlük, uygun bulursa şerhi siler.

Taşınmaz Şerhlerinin Önemi

• Alıcılar için uyarıcıdır: Tapuda kayıtlı bir şerh, alıcıya taşınmazla ilgili yükümlülükler hakkında bilgi verir.
• Hak sahiplerini korur: Kişisel veya geçici hakların üçüncü kişilere karşı korunmasını sağlar.
• Hukuki güvenlik yaratır: Taşınmaz üzerindeki her hak ve yükümlülük resmi şekilde görünür hale gelir.

Yargıtay Görüşü ve Uygulamalar

Yargıtay, taşınmaz şerhleri ile ilgili birçok kararında özellikle şerh edilen hakkın belgeye dayanması, süreyle sınırlı olması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik kriterlerine vurgu yapmaktadır. Usulsüz veya eksik belgeli işlemler nedeniyle konulan şerhler, iptale konu olabilmektedir.