Gayrimenkul alım-satım işlemleri, yüksek değerli ve uzun vadeli yatırımlar olması nedeniyle taraflar açısından büyük önem taşır. Bu işlemlerde, özellikle taraflar arasında satışın daha sonra yapılması planlanıyorsa, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi devreye girer. Bu sözleşme, alıcı ve satıcıya ileride yapılacak taşınmaz devrinin hukuki zeminini hazırlayan, bağlayıcılığı olan önemli bir belgedir.
Bu makalede, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, resmi şekil zorunluluğu, noter ve tapu işlemleri, dava süreçleri ve iptal durumları detaylı olarak incelenecektir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride bir taşınmazın mülkiyetinin devredilmesini taahhüt eden, iki taraflı bir borç doğuran sözleşmedir. Bu sözleşmede:
- Satıcı, taşınmazı belirli şartlar altında devretmeyi,
- Alıcı ise bu taşınmazı belirtilen tarihte ve bedelle satın almayı kabul eder.
Ancak söz konusu taşınmazın mülkiyeti, bu sözleşmeyle doğrudan devredilmez. Yalnızca ileriye yönelik bir taahhüt niteliği taşır.
Hukuki Dayanak:
Türk Borçlar Kanunu’nun 29. ve devamı maddeleri ile Tapu Kanunu ve Noterlik Kanunu’nda bu sözleşmenin şekil ve geçerlilik şartları düzenlenmiştir. Özellikle Yargıtay içtihatları da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin yorumunda belirleyici rol oynamaktadır.
Geçerlilik Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şu şartlar aranır:
1. Resmi Şekil Zorunluluğu
Bu sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenlenmesi gereklidir. Aksi takdirde geçersiz olur. Adi yazılı şekilde yapılan satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyet devri açısından hüküm doğurmaz.
2. Tarafların Ehliyeti
Taraflar, sözleşme tarihinde tam ehliyetli olmalı ve fiil ehliyetine sahip olmalıdır.
3. Belirli ve Açık Şartlar
- Satılacak taşınmazın açık şekilde belirtilmesi
- Satış bedelinin net bir şekilde yazılması
- Satışın yapılacağı tarih veya şartların belirlenmesi
Bu unsurlar sözleşmenin geçerliliği için hayati öneme sahiptir.
Tapuya Şerh Verilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alıcı lehine tapuya şerh ettirilebilir. Bu işlem şu avantajları sağlar:
- Taşınmaz üçüncü kişilere satılsa bile, şerh süresi boyunca alıcının hakkı korunur.
- Alıcı, vaadin yerine getirilmemesi durumunda dava açabilir.
Şerh süresi 5 yıldır ve bu sürenin sonunda yenilenmediği takdirde geçerliliğini yitirir.
Sözleşmenin Noter Huzurunda Yapılması
Noter tarafından düzenlenen sözleşme:
- Hem alıcı hem satıcı tarafından imzalanır,
- İmzalar noter tarafından onaylanır,
- Sözleşmeye tarih ve sıra numarası verilir.
Bu belge, ileride tapuda yapılacak satış işlemi için dayanak teşkil eder.
Sözleşmeye Dayalı Olarak Tapuda Satış Nasıl Yapılır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapuda satış işlemi yapılabilmesi için:
- Sözleşmenin noter onaylı nüshası ile tapuya başvurulması gerekir.
- Satıcı, sözleşmedeki şartlar oluşmuşsa tapuda resmi satış yapmalıdır.
- Satıcı satıştan kaçınırsa, alıcı mahkemeye başvurarak satışa zorlama davası açabilir.
Satıcı Satış Yapmazsa Ne Olur?
Satıcının sözleşmeye rağmen satıştan vazgeçmesi halinde alıcının elindeki haklar şunlardır:
1. İfa Davası (Satışa Zorlama Davası)
Alıcı, taşınmazın tapuda kendi adına tescili için asliye hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu dava sonucunda hâkim, tapu müdürlüğüne yazı yazarak taşınmazın devrini sağlar.
2. Tazminat Davası
Eğer ifa imkânsız hale gelmişse (taşınmaz üçüncü kişiye satılmışsa), alıcı uğradığı zararı tazminat yoluyla talep edebilir.
Cayma ve Fesih Hakkı
Sözleşmede açıkça belirtildiği takdirde taraflara belirli şartlarda cayma hakkı tanınabilir. Örneğin:
- Belirli tarihe kadar ödeme yapılmazsa sözleşme geçersiz sayılabilir.
- Sözleşmede cezai şartlar ve cayma bedelleri düzenlenebilir.
Ancak bu tür maddeler, hukuka ve dürüstlük kuralına uygun olmalıdır.
Yargıtay Kararlarında Satış Vaadi Sözleşmeleri
Yargıtay, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin olarak sıkça şu değerlendirmelerde bulunur:
- Noter onayı olmayan sözleşmeler geçersizdir.
- Tapuya şerh verilmemişse, üçüncü kişilerin iyi niyeti korunur.
- Alıcının kusuru varsa ifa davası reddedilebilir.
Bu içtihatlar, uygulamada davaların seyrini önemli ölçüde etkiler.
Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Riskler
- Şekil eksiklikleri: Sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmemesi
- Şerh yapılmaması: Üçüncü kişilere karşı hakkın korunamaması
- Satıcı tarafından taşınmazın devri: Alıcının tazminat dışında seçeneğinin kalmaması
- Eksik bilgi: Taşınmazın niteliği, hissesi, tapu durumu gibi bilgilerin belirsiz olması
Tüm bu riskler, ancak sözleşmenin hukuken doğru ve dikkatli şekilde hazırlanmasıyla bertaraf edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter olmadan geçerli midir?
Hayır. Bu sözleşmenin geçerliliği noter huzurunda düzenlenmiş olmasına bağlıdır.
2. Tapuya şerh verilmesi zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir ancak hakkın korunması açısından şiddetle tavsiye edilir.
3. Satıcı satıştan vazgeçerse ne yapılabilir?
İfa davası açılarak tapu devri mahkeme yoluyla sağlanabilir.
4. Alıcı sözleşmeden cayabilir mi?
Sözleşmede cayma hakkı varsa bu mümkündür. Aksi halde karşı tarafın rızası gerekir.
5. Sözleşmede belirli bir süre yoksa ne olur?
Süre belirtilmemişse, hakkın kötüye kullanılmadığı müddetçe sözleşme geçerliliğini sürdürür.
6. Vekâletname ile satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?
Evet, ancak vekâletnamenin açık şekilde bu yetkiyi içermesi gerekir.
Sonuç ve Değerlendirme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul hukukunun en önemli araçlarından biridir. Özellikle ileriki tarihlerde satış planlayan taraflar açısından hem alım güvencesi sağlar hem de hukuki sorumluluk doğurur. Ancak bu sözleşmenin mutlaka noter huzurunda yapılması, tapuda şerh edilmesi, detaylı ve açık şartlarla düzenlenmesi büyük önem taşır.
Taraflar, bu tür sözleşmelerde karşılaşabilecekleri hukuki riskleri azaltmak adına mutlaka alanında uzman bir avukattan destek almalı ve sözleşmenin her maddesini dikkatle incelemelidir.
Bir yanıt yazın