Tapu işlemleri, taşınmazların hukuki niteliğini belirleyen ve devlete karşı kayıt altına alınmasını sağlayan en önemli işlemlerden biridir. Bu işlemlerden biri olan tapuda cins değiştirme, taşınmazın hukuki vasfının fiili duruma uygun hale getirilmesini sağlar. Özellikle arsa üzerinde bina yapılması, tarla vasfının bağa dönüşmesi gibi durumlarda cins değişikliği gündeme gelir.
Bu yazımızda tapuda cins değiştirme nedir, nasıl yapılır, hangi belgeler gereklidir ve hukuki süreç nasıl işler gibi soruların cevaplarını ayrıntılı olarak bulacaksınız.
Tapuda Cins Değiştirme Nedir?
Cins değiştirme işlemi, bir taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan “vasıf” (örneğin arsa, tarla, bağ, bahçe, bina vb.) bilgisinin, taşınmazın mevcut fiziki durumuna göre değiştirilmesidir. Bu işlem genellikle:
- Bir yapının inşa edilmesi,
- Tarımsal vasıfların değişmesi,
- Parselasyon veya ifraz işlemleri sonrası yapılır.
Örneğin; bir arsa üzerine bina inşa edilmesi sonrası, tapu kaydında hâlâ “arsa” yazıyorsa, bu durumun “bina” olarak güncellenmesi gerekmektedir.
Cins Değiştirme İşlemi Neden Yapılır?
Cins değişikliğinin yapılması;
- Vergi ve harç hesaplamalarının doğru olması,
- İmar ve ruhsat işlemlerinin sağlıklı yürütülmesi,
- Tapu bilgilerinin gerçeğe uygun hale gelmesi,
- İleride doğacak mülkiyet ihtilaflarının önlenmesi,
için zorunlu ve gereklidir.
Cins Değişikliği Hangi Durumlarda Gerekir?
- Arsa üzerine bina yapılması,
- Tarla, bağ, bahçe gibi vasıfların değişmesi,
- Yapı kullanım izin belgesi alınması,
- Prefabrik yapıların kurulması,
- Yapının yıkılması veya arsa haline getirilmesi,
- Tarımsal alanın sulak alana dönüşmesi.
Cins Değişikliği İçin Gerekli Belgeler
Tapuda cins değişikliği işlemi için aşağıdaki belgeler gereklidir:
- Cins değişikliği talep dilekçesi (malik tarafından yazılır),
- Belediyeden alınan Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan),
- Belediyeden alınan yapı ruhsatı ve mimari proje,
- Kadastro müdürlüğünden güncel aplikasyon krokisi,
- Kimlik belgesi ve tapu senedi,
- Vekaletname (varsa, işlemi yapan vekil için),
- Belediyeden alınan emlak beyan değeri yazısı,
- İlgili harç ve döner sermaye bedelinin ödendiğine dair makbuzlar.
Cins Değiştirme İşlemi Nasıl Yapılır?
1. Talep Dilekçesi Verilir
Taşınmaz maliki ya da vekili tarafından Tapu Müdürlüğü’ne cins değişikliği başvuru dilekçesi verilir.
2. Belgeler Teslim Edilir
Gerekli evraklar eksiksiz şekilde kuruma teslim edilir.
3. Kadastro Müdürlüğü İncelemesi
Kadastro teknik personeli taşınmazı inceler, ölçüm ve kontrolleri yapar.
4. Tapu Siciline Tescil
İnceleme sonrası uygunluk varsa cins değişikliği tapu siciline işlenir.
5. Yeni Tapu Senedi Verilir
Tapu kayıtları güncellenir ve malike yeni tapu senedi verilir.
Cins Değişikliği İşleminde Harç ve Masraflar
Cins değişikliği işlemi ücretlidir. Ödenecek masraflar şunlardır:
| Kalem | Tutar (yaklaşık) |
|---|---|
| Tapu harcı | Taşınmaz değerine göre %0.1375 |
| Döner sermaye bedeli | 800 – 1.500 TL |
| Kadastro hizmet bedeli | Taşınmazın bulunduğu bölgeye göre değişir |
Bu tutarlar her yıl güncellenmektedir, en güncel bilgiler için Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü web sitesinden kontrol edilmelidir.
İskan Olmadan Cins Değişikliği Yapılır mı?
Hayır. Yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi) olmadan tapuda arsa vasfı bina olarak değiştirilemez. Ancak bazı istisnai durumlarda yapı kayıt belgesiyle sınırlı işlem yapılabilir.
Cins Değişikliği Süresi Ne Kadardır?
Eksiksiz belgelerle yapılan başvurularda işlemler genellikle 1-3 iş günü içinde tamamlanmaktadır. Ancak teknik inceleme gerekiyorsa bu süre uzayabilir.
Cins Değişikliği Yapılmazsa Ne Olur?
Cins değişikliği yapılmazsa;
- Taşınmazın fiili durumu ile tapu kaydı örtüşmez,
- Belediyeden ruhsat, yapı kayıt belgesi veya satış işlemleri gecikir,
- Gayrimenkulün değeri düşebilir,
- Miras paylaşımı veya satış işlemlerinde sorunlar yaşanabilir.
Online Başvuru Mümkün mü?
Evet. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web-Tapu Sistemi üzerinden ön başvuru yapılabilir. Ancak teknik inceleme gereken durumlarda müdürlüğe fiziken gidilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Cins değişikliği için herkesin onayı gerekir mi?
Hayır. Malik ya da malik adına yetkili vekil başvuru yapabilir. Ortak mülkiyet varsa tüm hissedarların onayı gerekir.
2. Tarla bağa dönüşünce bildirim gerekir mi?
Evet. Tarım İl Müdürlükleri ve Kadastro birimi bilgilendirilmelidir.
3. Arsa üzerine bina yapınca tapu otomatik güncellenir mi?
Hayır. Cins değişikliği için ayrıca başvuru gerekir.
4. Tapuda “arsa” yazıyor ama binam var, sorun olur mu?
Evet. Tapu ile fiili durum örtüşmüyorsa işlemleriniz (satış, miras, ipotek) aksayabilir.
5. Prefabrik yapı için cins değişikliği yapılır mı?
Eğer yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni varsa yapılabilir.
6. Yapı kayıt belgesi olan yerlerde cins değişikliği yapılabilir mi?
Yapı kayıt belgesi ile bazı sınırlı işlemler yapılabilir. Ancak klasik iskan kadar güçlü bir belge değildir.
Sonuç
Tapuda cins değiştirme işlemi, taşınmazın tapu kayıtlarının gerçek duruma uygun hale getirilmesi için hayati öneme sahiptir. Özellikle yapı inşa edilen arsalar, kullanım amacı değişen tarlalar gibi taşınmazlarda bu işlemin zamanında yapılması ileride doğabilecek hukuki ve idari sorunların önüne geçer. Belgelerin eksiksiz hazırlanması ve uzman desteğiyle işlem yapılması büyük kolaylık sağlayacaktır.
Bir yanıt yazın