Giriş

Kira ilişkileri, gayrimenkul sektöründe önemli bir yer teşkil eder ve zaman zaman kiracı ile kiralayan arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu tür durumlar, çoğunlukla kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle meydana gelir ve bu gibi durumlarda, kiralayanın yasal yollara başvurması gerekebilir. İşte bu noktada, tahliye talepli icra takibi devreye girer. Bu makalede, tahliye talepli icra takibinin hukuki boyutlarını ve süreçlerini detaylı bir şekilde ele alacağız.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?

Tahliye talepli icra takibi, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda kiralayanın yasalar çerçevesinde kiracıyı tahliye etmek için başvurduğu bir yasal süreçtir. Bu takip türü, ilamsız icra takibine dayanır ve kiralayanın alacağını ve kiracının tahliyesini aynı anda talep edebilmesine olanak tanır.

Tahliye Talepli İcra Takibinin Hukuki Dayanakları

Tahliye talepli icra takibi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu hükümlerine dayanır. Borçlar Kanunu, kira sözleşmesine dayanan yükümlülükleri düzenlerken, İcra İflas Kanunu ise kiracının borcunu ödememesi durumunda kiracının tahliyesi için başlatılan icra süreçlerini belirler.

Tahliye Talepli İcra Takibinin Şartları

Kira Sözleşmesinin Varlığı ve Geçerliliği

Tahliye talepli icra takibi başlatabilmek için geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı esastır. Sözleşmenin adi yazılı ya da noter onaylı olması, kiralayan için önem arz edebilir. Noter onaylı sözleşmeler, ispat kolaylığı sağlar.

Kiracının Kira Borcunu Ödememesi

Kiralayanın, tahliye talepli icra takibine başvurabilmesi için kiracının kira borcunu ödememesi gerekmektedir. Bu durum, icra takibinin en temel dayanağını oluşturur.

Konut ve Çatılı İşyerlerinde Özel Şartlar (TBK’ya Göre)

Konut ve çatılı işyerleri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereği, belirli süreli ya da belirsiz süreli kira sözleşmeleri için farklı hükümler uygulanabilir. Bu bağlamda, kiraya verenin kiracıya ödeme yapmaması durumunda kanunla belirlenen süre ve şartlara dikkat etmesi gerekir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Süreci Nasıl Başlatılır?

İcra Takibinin Başlatılması ve Takip Türü (İlamsız)

Kiraya veren, icra müdürlüğüne başvurarak ilamsız icra takibi yolu ile tahliye sürecini başlatabilir. Bu takip türü, mahkeme kararı gerektirmediği için daha hızlı sonuçlanabilir.

Kiracıya Ödeme ve Tahliye Emrinin Gönderilmesi

İcra dairesi tarafından kiracıya bir ödeme emri ve tahliye emri gönderilir. Kiracı, bu tebligata yedi gün içinde itiraz etmediği takdirde tahliye süreci devam eder.

Kiracının Yedi Gün İçinde Borca İtiraz Etmemesi Hâlinde Sürecin İşlemesi

Kiracı, yedi günlük süre zarfında borca itiraz etmezse, kiralayan icra dairesine başvurarak tahliye işlemlerinin başlatılmasını talep edebilir.

Kiracının Tepkisi: Borcu Ödeme, İtiraz Etme veya Tahliye Etme

Ödeme Süresi ve Borcun Ödenmesi

Kiracı, icra takibine konu borcu ödeme emrinin tebliğinden itibaren itiraz süresi olan yedi gün içinde ödeyebilir. Bu durumda, kiralayan tahliye talebinden vazgeçebilir.

İtiraz Süresi ve Sürecin Durdurulması

Eğer kiracı, borcun varlığına itiraz ederse süreç durur; bunun için kiracının itirazını icra mahkemesine bildirmesi gerekir. Mahkeme, itirazı değerlendirerek bir karar verir.

Kiracının Tahliye Etmemesi Hâlinde Mahkemeye Başvuru

Kiracı, yasal süre içinde borcunu ödemez ya da itiraz etmezse, icra dairesi yoluyla zorla tahliye süreci başlatılır. Kiralayan, icra mahkemesinden tahliye kararı alabilir.

Mahkemeye Başvuru ve Tahliye Davası

İcra Mahkemesi Süreci

Kiralayan, kiracının itirazı sonucunda süreç durdurulursa, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme, delilleri inceleyerek bir karar verir.

Kararların Uygulanması ve Zorla Tahliye

Mahkeme tarafından verilen tahliye kararının ardından, icra memurları eşliğinde zorla tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir.

Mahkeme Kararının İcraya Konulması

Mahkeme kararının ardından, icra dairesi kararın uygulanması için gerekli işlemleri yürütür ve kiracı taşınmazdan tahliye edilir.

Tahliye Takibinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracıya Gönderilecek Belgelerin Usule Uygunluğu

Tahliye süreci boyunca kiracıya gönderilecek ihtar ve belgelerin usule uygun hazırlanması, sürecin sağlıklı işlemesi açısından önemlidir.

Sözleşmenin Yazılı Olması (Adî Yazılı vs Noter Onaylı)

İcra takibi sırasında kira sözleşmesinin adi yazılı veya noter onaylı olması, delil kolaylığı ve geçerliliği açısından etkilidir.

Sürelere Uyulması Gerekliliği

İcra takibi boyunca, kiralayanın ve icra müdürlüğünün belirli yasal sürelere uyması gerekir. Süre aşımı, hak kayıplarına neden olabilir.

Aynı Anda Hem Kira Alacağı Hem Tahliye Talebi

Kiralayan, icra takibi sırasında hem kira alacağı hem de kiracının tahliyesi taleplerini ileri sürebilir.

Sık Sorulan Sorular ve Pratik Bilgiler

Kiracı Borcunu Öderse Tahliye Durdurulur mu?

Evet, kiracı borcunu ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde öderse tahliye süreci durdurulur.

Tahliye Takibinin Başarısız Olma Nedenleri

Tahliye takibinin başarısız olmasının nedeni, genellikle usule uygun hazırlanmayan belgeler ya da kiracının yasal süre içinde itiraz etmesidir.

Kiracı Tahliye Olduğunda Birikmiş Kira Alacakları Ne Olur?

Kiracı tahliye olduktan sonra kiralayan, birikmiş kira alacakları için genel icra yoluyla alacağını tahsil edebilir.

Yeni Düzenlemeler ve Uygulamadaki Güncel Gelişmeler (2024)

Gelecek yasama döneminde konut ve işyeri kiraları hakkındaki düzenlemelerde güncellemeler yapılması beklenmektedir. Kiracı ve kiralayanların bu gelişmeleri takip etmesi önem arz eder.

İlamsız İcra Takibinin Avantajları Nelerdir?

İlamsız icra takibi, mahkeme kararına ihtiyaç duyulmadan tahliye sürecinin daha hızlı ilerlemesi açısından avantaj sağlar.

Kira Sözleşmesinin Feshi Mümkün müdür?

Evet, tarafların anlaşması veya yasal sebeplerin gerçekleşmesi durumunda kira sözleşmesi feshedilebilir.

Kiracının Mallarına Haciz Konulabilir mi?

Tahliye talepli icra takibinde, kiracının kira borcunu ödemediği takdirde mallarına haciz konulabilir.

Kiracı Geçici Tahliye Kararına İtiraz Edebilir mi?

Evet, kiracı icra mahkemesi tarafından verilen geçici tahliye kararına itiraz edebilir.

Tahliye Sonrası Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracı, tahliye sonrası taşınmaza yönelik zarar iddiaları için tazminat davası açabilir veya kiralayana diğer hukuki yollarla başvurabilir.

Ödeme Planı ile Tahliye Ertelenebilir mi?

Taraflar arasında yapılacak bir ödeme planı anlaşmasıyla tahliye ertelenebilir, ancak bu durum sözleşmenin feshi anlamına gelmez.