Giriş

Ortak tapu, özellikle birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerindeki haklarını ve sorumluluklarını paylaşmak durumunda kaldıkları mülkiyet türünü ifade eder. Toplumumuzda sıkça karşılaşılan bu durum, genellikle miras yoluyla veya toplu satın alımlar çerçevesinde ortaya çıkar. Hukuki bir terim olarak ortak tapu, taşınmaz mülkiyetinin adil bir şekilde yönetilmesi ve taraflar arasındaki hakların korunmasını sağlama açısından önem arz eder. Okuyucular bu makalede, ortak tapunun ne olduğunu, nasıl bölüşülebileceğini ve olası anlaşmazlıkların nasıl çözüme kavuşturulacağını öğreneceklerdir.

1. Ortak Tapu Nedir?

Ortak tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından müştereken sahip olunması durumunu ifade eder. Ortak tapuda taraflar, taşınmaz üzerindeki haklarını ve sorumluluklarını paylaşır.

1.1 Hisseli Tapu ile Elbirliği Tapusu Arasındaki Fark

Hisseli tapu, taşınmazın belli hisselere bölündüğü durumları kapsar ve her ortak belirli bir paya sahiptir. Elbirliği tapusu ise tarafların eşit haklar çerçevesinde taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet sahibi olduğu durumlardır ve paylar fiziken belirlenmemiştir.

1.2 Ortak Tapunun Hukuki Dayanağı

Ortak tapunun hukuki dayanağı Türk Medeni Kanunu’na dayanır. Kanun, ortak mülkiyet kavramını ve türlerini düzenleyerek, tarafların haklarını ve sorumluluklarını net bir şekilde tanımlar.

2. Ortak Tapuda Mülkiyet Türleri

2.1 Paylı (Hisseli) Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet, taşınmaz üzerindeki ortaklığın, belirli oranlarda hisselere ayrıldığı durumdur. Bu türde, her paydaşın mülkte ne kadarlık bir hakkı olduğu belirgindir.

2.2 Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti Nedir?

Elbirliği mülkiyeti ise mülkiyetin paylar olmaksızın, tüm ortaklar tarafından birlikte yönetildiği bir türdür. Bu tip mülkiyet genellikle miras yoluyla ortaya çıkar.

2.3 Hangi Durumda Hangi Mülkiyet Türü Uygulanır?

Paylı mülkiyet, genellikle taşınmaz üzerinde hisse oranlarının belirlenmesi durumunda tercih edilirken, elbirliği mülkiyeti ise genelde miras kalan mallarda karşımıza çıkar.

3. Ortak Tapuda Hak ve Sorumluluklar

3.1 Ortakların Yetki ve Sınırlamaları

Ortaklar, kendi hisseleri oranında taşınmaz üzerinde hak sahibidir. Ancak, ortak karar gerektiren birçok işlem ve karar mevcuttur.

3.2 Vergi, Masraf, Kullanım Hakkı ve Sorumluluklar

Ortaklar, taşınmaza ilişkin vergilerin ve masrafların ödenmesinden müteselsilen sorumludurlar. Ayrıca kullanım hakkı, genellikle yapılan anlaşmalarla belirlenir.

3.3 Diğer Paydaşların Onayı Gerektiren İşlemler

Taşınmazın kiralanması, satışı veya bağışlanması gibi işlemler diğer paydaşların onayını gerektirir. Herhangi bir karar alınmadan önce tüm ortakların mutabık kalması şarttır.

4. Ortak Tapu Nasıl Bölüşülür?

4.1 Hisseli Tapunun Fiilen Kullanımına Dair Anlaşmalar

Ortaklar aralarında protokol düzenleyerek fiili kullanım koşullarını belirleyebilirler. Bu protokoller, yalnızca hissenin değil, aynı zamanda taşınmazın hangi bölümlerinin ne şekilde kullanılacağını da tanımlar.

4.2 Tapu Bölünmesi Prosedürü

Tapu bölünmesi, ilgili bölgenin belediyelerinin ve kadastro müdürlüğünün prosedürleri çerçevesinde gerçekleştirilir. Bu süreç, taşınmazın fiziksel olarak bölünmesini ve her ortağın hissesine düşen kısmın resmî olarak belirlenmesini içerir.

4.3 Kat İrtifakı ya da Kat Mülkiyeti Kurulması

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti, taşınmazın özellikle apartman ve daire gibi alanlara ayrıldığı durumlarda tercih edilir. Böylece, her hissedar kendi bölümünü bağımsız bir şekilde kullanabilir.

4.4 Ortaklıktan Ayrılma (İzale-i Şuyu Davası)

Bir ortak, ortaklıktan ayrılmak isteyebilir. Bu durumda izale-i şuyu davası açarak taşınmazın satılmasını ve gelirinin paydaşlar arasında bölüştürülmesini talep edebilir.

5. Ortak Tapunun Satışı veya Devri

5.1 Paylı Tapularda Satış Süreci ve Onay Zorunluluğu

Paylı tapularda bir ortak, hisselerini satmak istiyorsa diğer paydaşlara ön alım hakkı tanınır. Diğer paydaşların bu hakkı kullanmaması durumunda satış işlemi gerçekleştirilebilir.

5.2 Elbirliği Mülkiyetinde Satış Nasıl Yapılır?

Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların satışa onay vermesi gerekmektedir. Aksi takdirde satış işlemi gerçekleştirilemez.

5.3 Hisseli Tapu Satışı İçin Nelere Dikkat Edilmeli?

Hisseli tapu satışı öncesinde mutlaka hisselerin değerinin adil bir değerlendirme sürecinden geçirilmesi önemlidir. Ayrıca alıcının da diğer hissedarların ön alım hakkından haberdar edilmesi sağlanmalıdır.

6. Ortak Tapuda Anlaşmazlıklar ve Hukuki Çözüm Yolları

6.1 En Sık Karşılaşılan Ortak Tapu Anlaşmazlıkları

Taşınmazın kullanımı, masrafların paylaşımı veya satışına ilişkin sıkça anlaşmazlıklar çıkmaktadır. Bu durumlarda hukuki yollara başvurmak önem kazanır.

6.2 İzale-i Şuyu Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

İzale-i şuyu davası, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava ile taşınmazın satılıp, gelirinin ortaklar arasında bölüştürülmesi sağlanır.

6.3 Arabuluculuk ve Alternatif Çözüm Yolları

Anlaşmazlıkları çözmenin hızlı ve etkin yolu, arabuluculuk yöntemidir. Arabuluculuk, tarafların birbirini anladığı ve uzlaşma sağladığı bir ortam tesis eder.

7. Miras Kalan Hisseli Tapuların Paylaşımı

7.1 Miras Durumunda Elbirliği Mülkiyetinin Ortaya Çıkması

Miras kalan taşınmazlar genellikle elbirliği mülkiyeti düzeni ile mirasçılara intikal eder ve bu durumda her mirasçı taşınmazda eşit haklara sahip olur.

7.2 Mirasçıların Tapuyu Paylaştırma Süreci

Mirasçılar kendi aralarında anlaşarak veya mahkeme kararıyla taşınmazın paylaşımını gerçekleştirebilirler. Bu süreçte arabuluculuk veya mahkeme kararları devreye girebilir.

7.3 Miras Ortaklığında Anlaşmazlık ve Dava Süreçleri

Anlaşmazlıkların çözümünde, miras hukuku çerçevesinde yasal başvuru yolları ve dava süreçleri başlatılabilir.

Sonuç

Ortak tapuların yönetimi ve paylaşımı, hukuki yönden karmaşık bir yapıya sahip olabilir. Dolayısıyla bu süreçlerde deneyimli bir hukuk uzmanından destek alınması, doğru ve adil bir paylaşımın gerçekleştirilmesi açısından önem taşır. Profesyonel yardımla, tüm tarafların haklarının korunacağı ve adil bir çözümün sağlanacağı hususunda garanti sağlanmış olur.

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

• Ortak tapu nedir?
  Ortak tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından müştereken sahip olunan mülkiyet şeklidir.
• Hisseli tapu ve elbirliği tapusu arasındaki fark nedir?
  Hisseli tapu, belirli oranlarda hisselere ayrılan taşınmaz mülkiyetini ifade ederken, elbirliği tapusu fiziken bölünmemiş ortak mülkiyeti ifade eder.
• Ortak tapu nasıl bölüşülür?
  Ortak tapunun bölüşülmesi, gönüllü anlaşmalarla veya izale-i şuyu davası yoluyla gerçekleştirilebilir.
• Elbirliği mülkiyetinde kararlar nasıl alınır?
  Elbirliği mülkiyetinde kararlar, tüm ortakların oybirliği ile alınmalıdır.
• İzale-i şuyu davası ne zaman açılır?
  İzale-i şuyu davası, ortaklığın sona erdirilmesi ve ortak mülkiyetin bireysel mülkiyete dönüştürülmesi gerektiğinde açılır.
• Ortak tapuda satış nasıl yapılır?
  Ortak tapuda satış, tüm ortakların onayı ile veya diğer paydaşların ön alım hakkını kullanmaması halinde yapılabilir.
• Miras kalan tapular nasıl bölüştürülür?
  Miras kalan tapular, mahkeme kararı veya mirasçılar arasında yapılan anlaşma ile bölüştürülür.
• Hisseli tapuda ön alım hakkı nedir?
  Ön alım hakkı, taşınmaz satışı esnasında diğer hissedarlara tanınan alım önceliğidir.
• Tapuda arabuluculuk nasıl işler?
  Arabuluculuk, tarafların bir araya gelerek anlaşmazlığı çözmeye çalıştığı, dava sürecine alternatif bir çözüm yoludur.
• Ortak tapuda vergi yükümlülüğü kimdedir?
  Ortak tapuda vergi yükümlülüğü, tüm ortaklar arasında ortak sorumluluk olarak paylaşılır.