Giriş
Kira gelirlerinde vergilendirme yalnızca mal sahibi açısından değil, kiracılar açısından da önemli yükümlülükler doğurur. Özellikle ticari amaçla kiralanan gayrimenkullerde, kiracının devlete ödemekle yükümlü olduğu bir vergi türü vardır: kira stopajı. Bu yazıda, kira stopajı nedir, hangi durumlarda uygulanır, nasıl hesaplanır ve 2025 yılı itibariyle geçerli oranlar nelerdir, detaylı şekilde incelenecektir.
Kira Stopajı Nedir?
Stopaj, bir gelir ödemesi yapılırken bu gelirin belirli bir oranının vergi olarak kesilmesi ve doğrudan vergi dairesine ödenmesidir. Kira stopajında, kiracı (genellikle bir şirket, vakıf, dernek veya şahıs işletmesi), mal sahibine kira ödemesi yaparken bu ödemeden belirli bir oranda vergi kesintisi yapar ve bu tutarı mal sahibi adına devlete öder.
Hangi Kira Türlerinde Stopaj Uygulanır?
Kira stopajı yalnızca ticari kiralamalarda söz konusudur. Aşağıdaki tablo bu ayrımı özetlemektedir:
| Kiracı Türü | Stopaj Uygulanır mı? |
|---|---|
| Şahıs (konut kiracısı) | ❌ Hayır |
| Şahıs işletmesi (büro, dükkân kiracısı) | ✅ Evet |
| Şirket (A.Ş., Ltd.) | ✅ Evet |
| Dernek/Vakıf | ✅ Evet |
| Kamu Kurumu | ✅ Evet |
Önemli Not:
Konut kiralarında (örneğin bireylerin yaşadığı evler) stopaj uygulanmaz. Ancak ofis, dükkân, depo gibi işyeri kiralarında, kiracı tarafından stopaj ödenmesi zorunludur.
2025 Yılı Kira Stopaj Oranı
2025 yılı itibariyle geçerli olan gayrimenkul kira stopaj oranı %20’dir. Bu oran, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenmiştir.
Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?
Stopaj, brüt kira tutarı üzerinden hesaplanır. Kiracı, her ay ödediği kira bedelinden %20’lik kısmı kesip devlete öder, kalan %80’lik kısmı mal sahibine aktarır.
Formül:
📌 Stopaj Tutarı = Brüt Kira Tutarı × %20
📌 Mal Sahibine Ödenecek Net Kira = Brüt Kira – Stopaj Tutarı
Örnek Kira Stopajı Hesaplamaları
Örnek 1: Aylık Brüt Kira 10.000 TL
| Kalem | Tutar (TL) |
|---|---|
| Brüt Kira Tutarı | 10.000 TL |
| Stopaj (%20) | 2.000 TL |
| Mal Sahibine Ödenecek Net | 8.000 TL |
Kiracı her ay 8.000 TL’yi mal sahibine, 2.000 TL’yi ise Muhtasar Beyanname ile vergi dairesine öder.
Örnek 2: Aylık Net Kira 10.000 TL (Mal sahibiyle net üzerinden anlaşılmış)
Eğer mal sahibiyle “bana her ay 10.000 TL elime geçsin” şeklinde net kira anlaşması yapıldıysa, stopaj brüt tutar üzerinden hesaplanır.
📌 Brüt Kira = Net Kira / 0,80 → 10.000 TL / 0,80 = 12.500 TL
📌 Stopaj = 12.500 × %20 = 2.500 TL
| Kalem | Tutar (TL) |
|---|---|
| Brüt Kira Tutarı | 12.500 TL |
| Stopaj (%20) | 2.500 TL |
| Mal Sahibine Ödenecek Net | 10.000 TL |
Stopaj Beyanı ve Ödeme Süreci
| Süreç | Açıklama |
|---|---|
| Beyanname Türü | Muhtasar Beyanname |
| Beyan Süresi | Kira ödemesinin yapıldığı ayı takip eden ayın 26’sına kadar |
| Ödeme Süresi | Beyanname ile birlikte ayın 26’sına kadar |
| Sorumlu Taraf | Kiracı |
| Belge Düzeni | Stopaj yapılan kiraya ilişkin gider pusulası veya fatura |
Kira Stopajında Sık Yapılan Hatalar
- Net kira üzerinden hesap yapmak: Stopaj brüt tutar üzerinden hesaplanmalıdır.
- Konut kiralarında stopaj uygulamak: Sadece ticari kiralamalarda stopaj vardır.
- Vergiyi zamanında beyan etmemek: Gecikme halinde vergi ziyaı cezası ve faiz uygulanır.
- Yanlış beyanname türü kullanmak: Stopajlar yalnızca Muhtasar Beyanname ile beyan edilebilir.
Kira Stopajının Mal Sahibi Açısından Etkisi
Mal sahibi, kira gelirini yıllık beyanname ile beyan ederken, kiracı tarafından ödenmiş olan stopajı, ödenecek gelir vergisinden mahsup edebilir.
📌 Örnek:
Mal sahibi yıllık 120.000 TL kira geliri beyan etmiş ve 25.000 TL gelir vergisi çıkmışsa, kiracının ödediği toplam 24.000 TL stopaj düşülür, sadece 1.000 TL ödeme yapılır.
Yargı Kararları ve Uygulamalar
- Danıştay Kararı (2018/742 E., 2019/1372 K.): Brüt kira yerine net kira üzerinden stopaj hesaplayan mükellefe ceza kesilmesinin hukuka uygun olduğuna hükmetmiştir.
- Vergi Denetim Kurulu: Kiracıların kira stopaj yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini sıkı şekilde denetlemekte, özellikle işyeri sahiplerini inceleme kapsamına almaktadır.
Hukuki Danışmanlık Ne Zaman Gerekir?
- Kira kontratında “net mi, brüt mü” sorusu net değilse,
- Ortak kullanımlı mülklerde stopajın kime ait olduğu belirsizse,
- Stopaj beyanlarında geçmişe dönük hata yapıldığı düşünülüyorsa,
- Mal sahibi yurtdışında yaşıyor ve Türkiye’deki kiralarla ilgili vergi doğuyorsa,
…bir vergi hukuku avukatı veya mali müşavirden danışmanlık alınması önemlidir.
Sonuç
Kira stopajı, kiracı ile devlet arasındaki bir vergi ilişkisidir. Kiracı bu vergiyi doğru oranda ve süresinde beyan edip ödemezse, hem vergi cezası hem de gecikme faiziyle karşı karşıya kalır. Brüt kira esas alınarak yapılacak hesaplama, hem mal sahibini hem de kiracıyı vergi yükümlülüklerinden korur. Ticari gayrimenkul kiralarında bu detayı atlamamak, finansal anlamda sorunsuz bir süreç için büyük önem taşır.
Bir yanıt yazın