Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında belirli bir süreyle sınırlı olmasına rağmen, süre sonunda uzatılarak devam edebilen sözleşmelerdir. Özellikle Türkiye gibi yüksek enflasyon ortamlarında, kiraya verenin kira bedelini artırmak istemesi kaçınılmaz hale gelir. Ancak bu artışlar her zaman serbest irade ile belirlenemez; Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve güncel mevzuat düzenlemeleri ile sınırlanmıştır.

2022 yılından itibaren geçici olarak uygulamaya konulan kira artışına %25 tavan sınırlaması da bu bağlamda büyük önem taşımaktadır. Bu yazıda, hem konut hem iş yeri kiralarında kira artış oranı nasıl hesaplanır, yasal sınırlamalar nelerdir, tarafların hak ve yükümlülükleri nelerdir gibi sorular kapsamlı şekilde ele alınacaktır.

Kira Artışı Nedir?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında, önceki yıl belirlenen kira bedelinin artırılması işlemidir. Bu artış genellikle:

Yıllık TÜFE oranına,
Taraflar arasındaki sözleşmeye,
Mevcut yasal sınırlamalara göre belirlenir.

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.344

TBK m.344 düzenlemesine göre:

“Kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) **on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.”

Ancak 2022-2024 yılları arasında bu hüküm geçici olarak askıya alınmış ve konut kiraları için %25 tavan sınırı getirilmiştir.

1. Konut Kiralarında Kira Artış Oranı

Geçici %25 Artış Sınırı (1 Temmuz 2022 – 1 Temmuz 2024)

Konut kiralarında, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar, kira artışı:

Sözleşmeye bakılmaksızın,
En fazla %25 oranında yapılabilir.

Bu düzenleme, TBK’ya geçici olarak eklenen madde 344/4 ile getirilmiştir.

Örnek:
Geçen yıl 10.000 TL kira ödeyen bir kiracı için zam, 12 aylık TÜFE %70 bile olsa, en fazla 12.500 TL olabilir.

1 Temmuz 2024 Sonrası Ne Olacak?

Eğer yeni bir düzenleme yapılmazsa, 1 Temmuz 2024 itibarıyla tekrar 12 aylık ortalama TÜFE oranı geçerli olacak. Bu oran Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında açıklanır.

2. İşyeri Kiralarında Kira Artış Oranı

İşyeri kiralarında %25 sınırı uygulanmaz. Sözleşmede kira artışı ile ilgili bir oran kararlaştırılmışsa, o oran uygulanır. Ancak bu oran da 12 aylık ortalama TÜFE’yi geçemez.

Örnek:

Sözleşmede “her yıl %30 artış yapılır” yazıyorsa, bu oran TÜFE ortalamasını geçmiyorsa uygulanabilir.
Ancak TÜFE %20 ise, sözleşmedeki %30 uygulanamaz.

TÜFE Oranı Nedir ve Nereden Öğrenilir?

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi), mal ve hizmetlerdeki ortalama fiyat değişimini ölçen ekonomik bir göstergedir.

Kira artış oranında dikkate alınan:

Son 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Güncel TÜFE Oranları Nerede Yayınlanır?

TÜİK her ayın 3’ünde TÜFE oranlarını açıklar. Bu oranlara;

TUİK.gov.tr üzerinden,
Resmî Gazete yayımlarıyla,
e-Devlet veya çeşitli haber portallarından ulaşılabilir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Adım Adım Hesaplama:

TÜİK’in yayımladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranını bulun.
Kira bedeline bu oranı uygulayın.
Yeni kira bedelini hesaplayın.
Konut için ise %25 sınırı olup olmadığını kontrol edin.

Hesaplama Örneği (İşyeri – TÜFE %60)

Mevcut kira bedeli: 20.000 TL
TÜFE (12 aylık ortalama): %60
Artış miktarı: 20.000 x %60 = 12.000 TL
Yeni kira: 32.000 TL

Hesaplama Örneği (Konut – TÜFE %60, %25 Sınırı Devam Ediyor)

Mevcut kira: 10.000 TL
En fazla %25 artış yapılabilir
Artış: 10.000 x %25 = 2.500 TL
Yeni kira: 12.500 TL

Kira Artışı Sözleşmede Belirtilmişse Ne Olur?

Eğer taraflar, kira sözleşmesinde açıkça bir artış oranı belirlemişse bu oran esas alınır. Ancak bu oran;

Konutlar için %25 sınırını,
İşyeri için TÜFE sınırını
aşamaz.

Örnek: Sözleşmede “her yıl %40 artış yapılır” yazsa bile, konut kiralarında bu hüküm geçici düzenlemeyle sınırlandırılmıştır.

Kira Artışına İtiraz Edilebilir mi?

Eğer kira artışı:

Yasal sınırı aşıyorsa,
Taraflar arasında anlaşma yoksa,
Yüksek oranda fahiş bir artış varsa

kiracı, sulh hukuk mahkemesine başvurarak tespit davası açabilir.

Ayrıca, sözleşme 5 yılı aştıysa veya yeniden değerleme gerekiyorsa, kira tespiti davası da açılabilir.

Kira Artışına İlişkin En Sık Sorulan Sorular

1. Konut kiralarında %25 sınırı ne zamana kadar geçerli?

1 Temmuz 2024 tarihine kadar geçerlidir. Yeni bir uzatma kararı çıkmazsa, bu tarihten sonra kaldırılacaktır.

2. Ev sahibi TÜFE’den daha yüksek artış yapabilir mi?

Hayır. İşyeri kiralarında TÜFE, konut kiralarında ise %25 sınır aşılmamalıdır.

3. Kiracı zam oranını kabul etmezse ne olur?

Taraflar anlaşamazsa mahkemeye başvurularak kira tespiti davası açılabilir.

4. Yeni kiracılar için bu sınırlamalar geçerli mi?

Hayır. Yeni yapılan kira sözleşmeleri için başlangıç bedeli tarafların serbest iradesine bağlıdır.

Sonuç

Kira artış oranı, hem kiracıların barınma hakkını hem de ev sahiplerinin mülkiyet hakkını ilgilendiren hassas bir dengedir. Bu nedenle yasal sınırlar ve TÜFE oranları dikkatle takip edilmeli; taraflar arasında yazılı sözleşmelerle şeffaf ve uyumlu bir ilişki kurulmalıdır.

Özellikle 2024 sonrası için %25 sınırlamasının kalkması durumunda hem kiracıların hem de ev sahiplerinin uzman desteğiyle hareket etmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.