Kentsel Dönüşüm Teşvikleri

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de uzun yıllardır süregelen bir yapılaşma ve şehircilik sorununu çözme amacıyla uygulamaya konmuş önemli bir projedir. Ancak bu sürecin sağlıklı işlemesi ve toplumda karşılık bulabilmesi adına, devlet tarafından çeşitli kentsel dönüşüm teşvikleri sunulmaktadır. Bu teşvikler, yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda hukuki olarak da belirli bir çerçevede şekillenmiştir.

Bu makalede, kentsel dönüşüm sürecinde sağlanan teşviklerin neler olduğu, hukuki dayanakları, yararlanma şartları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm; afet riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da plansız ve sağlıksız kent bölgelerinde yer alan yapıların yıkılarak yerine modern, güvenli ve yaşanabilir alanların oluşturulması sürecidir. Bu dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun temel alınarak yürütülür.

Kentsel Dönüşüm Teşviklerinin Hukuki Dayanağı

Kentsel dönüşüm teşvikleri, esas olarak şu yasal düzenlemelerden kaynaklanmaktadır:

6306 sayılı Kanun
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği
Gelir Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu ve Emlak Vergisi Kanunu gibi mali mevzuat
Cumhurbaşkanlığı Kararnameleri ve Bakanlık Genelgeleri

Bu düzenlemeler çerçevesinde, devlet hem mal sahiplerine hem de yüklenici firmalara çeşitli mali ve hukuki kolaylıklar sağlamaktadır.

Kentsel Dönüşüm Teşviklerinin Türleri

Kentsel dönüşüm sürecinde sağlanan teşvikler, kapsam ve muhatapları bakımından farklılık göstermektedir. Aşağıda en yaygın teşvik türleri yer almaktadır:

1. Kira Yardımı

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıktırılması hâlinde, mal sahiplerine 18 aya kadar kira yardımı yapılabilmektedir. Bu destekten yararlanmak için:

Binanın riskli yapı raporu almış olması,
Maliklerin başvuru yapması,
Kira yardımına ilişkin formların doldurulması gerekir.

2. Faiz Desteği (Kentsel Dönüşüm Kredisi)

Maliklere, bankalar aracılığıyla faiz destekli kredi imkânı sunulmaktadır. Bu kapsamda, ev sahipleri bankalardan kredi alırken devlet belli oranda faizi üstlenir.

Konut ve işyeri yapımı ya da edinimi için kullanılabilir.
Hak sahipleri ya da yüklenici firmalar faydalanabilir.

3. Harç ve Vergi Muafiyetleri

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan işlemler şu vergi ve harçlardan muaftır:

Tapu harcı
Noter harcı
Damga vergisi
KDV indirimi veya muafiyeti (belirli koşullar altında)

4. Proje ve Ruhsat İşlemlerinde Kolaylık

Belediyeler tarafından:

İmar planı değişikliği,
Parsel birleştirme,
İnşaat ruhsatı alma işlemleri

daha hızlı ve kolay yürütülür. Bazı belediyeler, dönüşüm projelerine öncelik tanımaktadır.

Yararlanma Şartları ve Başvuru Süreci

Teşviklerden yararlanmak için gerekli olan temel şartlar şunlardır:

Binanın resmi olarak riskli yapı ilan edilmesi,
Maliklerin dönüşüme oy çokluğu (2/3) ile karar vermesi,
Başvuruların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri veya belediyelere yapılması.

Ayrıca, başvuru formlarında yer alan belgeler eksiksiz şekilde teslim edilmelidir.

Yüklenici Firmalar İçin Sağlanan Teşvikler

Sadece malikler değil, kentsel dönüşüm projelerini yürüten müteahhit ve yüklenici firmalar da teşviklerden yararlanabilmektedir:

Vergi avantajları
SGK prim desteği
Belediyeler nezdinde ruhsat işlemlerinde kolaylık

Bu destekler, projelerin daha cazip hale gelmesini sağlar.

Kentsel Dönüşümde Teşviklerin Ekonomik ve Sosyal Etkisi

Kentsel dönüşüm teşviklerinin toplum üzerindeki etkileri oldukça büyüktür:

Ekonomik canlanma sağlar,
Güvenli yaşam alanlarının oluşmasına katkıda bulunur,
Kayıt dışı yapılaşmanın önüne geçilir.

Ancak, teşviklerin etkinliğini artırmak adına düzenli denetim ve şeffaf uygulama şarttır.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Her ne kadar teşvikler kanunla güvence altına alınsa da, uygulamada bazı problemlerle karşılaşılmaktadır:

Kira yardımının yetersiz kalması
Faiz destekli kredilerin her bankada aynı şartlarda sunulmaması
Tapu işlemlerindeki gecikmeler
Belediyeler arası uygulama farkları

Bu sorunlar, vatandaşların dönüşüm sürecine olan güvenini azaltabilmektedir.

2024 Yılı İtibarıyla Güncel Gelişmeler

2024 yılında yürürlüğe giren bazı yeni düzenlemelerle:

Kira yardım miktarları artırıldı.
Faiz destek oranları revize edildi.
E-Devlet üzerinden başvuru sistemleri geliştirildi.

Ayrıca, Cumhurbaşkanlığı kararıyla bazı bölgeler için özel dönüşüm teşvik paketleri hazırlandı.

Vatandaşların Bilmesi Gereken Hukuki Haklar

Kentsel dönüşüm sürecine giren vatandaşların bazı temel hakları şunlardır:

Projeye rıza göstermeyen maliklerin haklarının korunması,
Mahkemeye başvuru hakkı (itiraz ve dava açma),
Eşit muamele ilkesi çerçevesinde işlem yapılması

Bu haklar Anayasa ve ilgili kanunlarla güvence altına alınmıştır.

Avukat Desteği Almanın Önemi

Kentsel dönüşüm hukuku, teknik detaylar ve sözleşmeler açısından karmaşık bir alan olduğu için, sürecin her aşamasında bir avukattan danışmanlık alınması büyük önem taşır. Özellikle:

Ortak karar protokollerinin hazırlanması,
Müteahhit sözleşmeleri,
Tapu işlemleri

gibi konularda hukuki hata yapılması ciddi sonuçlar doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşüm kira yardımı ne kadar?
2024 yılı itibarıyla büyükşehirlerde 3.500 TL, diğer illerde ortalama 2.500 TL olarak belirlenmiştir.

2. Faiz destekli krediye nasıl başvurulur?
6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı raporu alındıktan sonra anlaşmalı bankalara başvuru yapılır.

3. Her mal sahibi teşviklerden faydalanabilir mi?
Evet, binanın riskli yapı ilan edilmesi şartıyla tüm maliklerin teşvik hakları vardır.

4. Teşviklerden kimler yararlanamaz?
Ruhsatsız yapılar ve tapuda hissesi bulunmayan kişiler bu kapsamda destek alamaz.

5. Tapu harcı indirimi ne kadar?
Yeni yapının tapuya tescilinde alınan harçtan muafiyet söz konusudur.

6. Müteahhit seçiminde nelere dikkat edilmeli?
İş bitirme belgeleri, referans projeler ve noter onaylı sözleşme düzenlenmesi önemlidir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşüm teşvikleri, Türkiye’de sağlıklı şehirleşmenin temeli olarak görülmekte ve hukuki düzenlemelerle desteklenmektedir. Bu teşvikler sayesinde hem vatandaşlar hem de müteahhitler ekonomik olarak desteklenmekte, dönüşüm süreci hız kazanmaktadır. Ancak uygulamada karşılaşılan sorunların giderilmesi, denetim mekanizmalarının güçlendirilmesi ve vatandaşların bilinçlendirilmesi şarttır. Sürecin her aşamasında hukuki destek almak da hak kayıplarının önüne geçecektir.