📌 1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
📌 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve arsa sahibinin belirli bir oranda bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) karşılığında arsasını müteahhide teslim ettiği hukuki bir anlaşmadır.
✔ Müteahhit, inşaatı tamamlayarak arsa sahibine belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür.
✔ Arsa sahibi, arsanın kullanım hakkını müteahhide verir ancak tapu devrini belirli şartlara bağlayabilir.
✔ Sözleşmenin noter veya tapu müdürlüğü huzurunda düzenlenmesi gereklidir.
🚨 Örnek: 5000 m²’lik bir arsada 40 dairelik bir bina yapılması kararlaştırıldığında, müteahhit 20 daireyi arsa sahibine, 20 daireyi ise kendisine alacak şekilde sözleşme yapabilir.
📌 2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar
📌 Sözleşme hazırlanırken tarafların haklarını koruyabilmesi için bazı hukuki noktalar göz önünde bulundurulmalıdır.
2.1. Sözleşmenin Noter veya Tapuda Düzenlenmesi
✔ Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noter onaylı olarak yapılmalı veya tapu müdürlüğü huzurunda düzenlenmelidir.
✔ Sözleşmenin geçerli olabilmesi için yazılı olması şarttır.
✔ Arsa sahibi, müteahhit ile sözleşme yapmadan önce tapu kayıtlarını kontrol ettirmelidir.
🚨 Örnek: Sözlü anlaşmaların hiçbir hukuki geçerliliği yoktur ve ileride taraflar arasında büyük sorunlara yol açabilir.
2.2. Tarafların Kimlik ve Yetki Bilgileri
✔ Arsa sahibinin ve müteahhidin kimlik ve şirket bilgileri eksiksiz yazılmalıdır.
✔ Müteahhit bir şirketse, yetkili kişinin imza yetkisi olup olmadığı kontrol edilmelidir.
🚨 Örnek: Şirket adına sözleşme imzalayacak kişinin, şirketin yetkilisi olduğunu gösteren imza sirküleri mutlaka eklenmelidir.
2.3. İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanım İzinleri
✔ İnşaat ruhsatının kim tarafından alınacağı açıkça belirtilmelidir.
✔ Yapı kullanım izni alınmadan dairelerin teslim edilemeyeceği unutulmamalıdır.
✔ Projeye aykırı inşaat yapılması durumunda hukuki sorumluluk müteahhitte aittir.
🚨 Örnek: Müteahhit, inşaat ruhsatı almadan işe başlarsa, arsa sahibi büyük cezalarla karşı karşıya kalabilir.
2.4. İnşaatın Teknik Özellikleri ve Malzeme Kalitesi
✔ Kullanılacak malzeme türü, işçilik kalitesi ve inşaat standartları detaylandırılmalıdır.
✔ Bağımsız bölümlerin net ve brüt metrekareleri sözleşmede yer almalıdır.
🚨 Örnek: Sözleşmede beton sınıfı, kaplama malzemeleri, asansör özellikleri gibi teknik detaylar belirtilmelidir.
2.5. Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Tapu Devri
📌 Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en kritik noktalardan biri, bağımsız bölümlerin paylaşımıdır.
✔ Arsa sahibi ve müteahhit arasında paylaşım oranı net olarak belirlenmelidir.
✔ Tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı açıkça belirtilmelidir.
✔ İnşaatın belirli bir aşamasına kadar tapu devrinin yapılmaması tavsiye edilir.
🚨 Örnek: Müteahhit, tapuları aldıktan sonra inşaatı yarım bırakırsa, arsa sahibi büyük mağduriyet yaşayabilir.
2.6. İnşaatın Süresi ve Teslimat Şartları
📌 İnşaatın belirlenen sürede tamamlanmaması halinde uygulanacak cezai yaptırımlar mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.
✔ İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirtilmelidir.
✔ Bağımsız bölümlerin hangi tarihte teslim edileceği yazılmalıdır.
✔ Geç teslim halinde müteahhidin ödeyeceği cezai şartlar belirlenmelidir.
🚨 Örnek: “İnşaat 24 ay içinde tamamlanmazsa, müteahhit her ay için arsa sahibine 50.000 TL tazminat ödeyecektir.”
2.7. İnşaat Sürecindeki Masrafların Dağılımı
📌 İnşaat sürecinde ortaya çıkacak tüm masrafların hangi tarafça karşılanacağı açıkça belirtilmelidir.
✔ Belediye harçları ve ruhsat masrafları müteahhide ait olmalıdır.
✔ Tapu devri harçlarının hangi tarafa ait olduğu belirlenmelidir.
✔ Elektrik, su ve altyapı masrafları kim tarafından karşılanacağı netleştirilmelidir.
🚨 Örnek: “Tapu harçları arsa sahibine, belediye ruhsat harçları müteahhide aittir.” şeklinde açık bir ifade kullanılmalıdır.
📌 3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şartlar ve Uyuşmazlıklar
📌 Tarafların haklarını koruyabilmesi için sözleşmede cezai şartlar yer almalıdır.
✔ İnşaatın zamanında bitirilmemesi halinde müteahhit belirli bir tazminat ödemelidir.
✔ Sözleşme şartlarına uyulmaması halinde fesih hakkı korunmalıdır.
✔ Eksik veya kusurlu iş yapılırsa, müteahhit bunları düzeltmekle yükümlüdür.
🚨 Örnek: Müteahhit, projeye uygun daireleri teslim etmezse, arsa sahibi noter kanalıyla ihtar çekip tazminat talep edebilir.
📌 4. Uyuşmazlık Halinde Başvurulacak Hukuki Yollar
📌 Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda aşağıdaki hukuki yollar izlenebilir:
✔ İcra takibi başlatılabilir. (Tapu devri veya inşaat teslimi yapılmazsa.)
✔ Tazminat davası açılabilir. (Eksik veya hatalı iş yapılırsa.)
✔ Sözleşme feshi talep edilebilir. (Müteahhit projeyi terk ederse.)
✔ Arabuluculuk sürecine başvurulabilir.
🚨 Örnek: Arsa sahibi, müteahhit sözleşmeye aykırı hareket ettiğinde mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini talep edebilir.
📌 5. Sıkça Sorulan Sorular
🔹 Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?
📌 Evet, noter veya tapu müdürlüğü huzurunda düzenlenmelidir.
🔹 Müteahhit projeyi tamamlamazsa ne olur?
📌 Arsa sahibi, sözleşmeyi feshederek tazminat davası açabilir.
🔹 Tapu devri ne zaman yapılmalıdır?
📌 İnşaatın belirli bir aşamaya gelmesi beklenmelidir.
Bir yanıt yazın