Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların devlet veya kamu kurumları tarafından bedeli ödenerek satın alınması işlemidir. Kamulaştırma işlemi sırasında bedelin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescil edilmesi, yasal bir prosedür içerisinde gerçekleşir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, bu sürecin temel unsurlarından biridir. Bu makalede kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının hukuki niteliği, dava süreci, taşınmaz sahiplerinin hakları ve dava sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

Kamulaştırma Kavramı ve Yasal Dayanağı

Kamulaştırma, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesi ve Kamulaştırma Kanunu (2942 sayılı Kanun) hükümleri kapsamında düzenlenmiştir. Kanun, kamulaştırmanın yalnızca kamu yararı amacıyla yapılabileceğini ve taşınmazın gerçek bedelinin ödenmesini zorunlu kılmaktadır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti

Kamulaştırma işlemlerinde taşınmazın bedeli, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine göre belirlenir. Bedel tespit edilirken aşağıdaki kriterler esas alınır:

• Taşınmazın cinsi ve vasfı,
• Konumu ve yüzölçümü,
• Taşınmazın rayiç değeri,
• Yakın çevredeki benzer taşınmazların piyasa değeri,
• Vergi beyanları ve tapu kayıtları,
• Taşınmazın kullanım amacı ve niteliği.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasının Açılması

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, kamulaştırma işlemine karar veren idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Davada, mahkemece bilirkişi heyeti aracılığıyla kamulaştırma bedeli belirlenir ve taşınmazın tapu kaydının idare adına tescili sağlanır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davasında Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, kamulaştırma bedelinin gerçek değerine uygun olarak belirlenmesi için bilirkişi heyetinden rapor ister. Bilirkişi heyeti genellikle inşaat mühendisi, mimar, harita mühendisi ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşur. Bilirkişi raporu, mahkemenin kamulaştırma bedelini belirlemesinde esas alınır.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz ve Hukuki Yollar

Taşınmaz sahibi, belirlenen kamulaştırma bedeline itiraz edebilir. İtiraz, davanın görüldüğü mahkeme huzurunda yapılır ve mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda nihai bir karar verilir. Verilen karara karşı istinaf ve temyiz gibi üst mahkemelere başvuru mümkündür.

Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi ve Tescil İşlemi

Mahkeme tarafından belirlenen bedelin, taşınmaz sahibine ödenmesi ile taşınmazın idare adına tapuya tescil işlemi gerçekleştirilir. Kamulaştırma bedelinin taşınmaz sahibine tam olarak ödenmesi, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının idareye geçmesi için zorunlu bir koşuldur.

Acele Kamulaştırma ve Bedelin Tespiti

Bazı acil durumlarda acele kamulaştırma yoluna başvurulabilir. Acele kamulaştırma halinde taşınmazın tescili bedelin önceden ödenmesi beklenmeden gerçekleştirilir. Ancak bu durumda da bedel tespiti sonradan mahkeme tarafından yapılır ve hak sahibine ödenir.

Kamulaştırma Bedelinin Zamanaşımı ve Faizi

Kamulaştırma bedeli, mahkeme kararıyla belirlenir ve bu karar tarihinden itibaren ödeme yapılmadığı takdirde yasal faiz işlemeye başlar. Bedelin tahsili konusunda zamanaşımı süresi ise 20 yıldır.

Kamulaştırmada Vergisel Yükümlülükler

Kamulaştırma nedeniyle taşınmaz sahibine ödenen bedel, vergi kanunlarına göre değerlendirilmektedir. Taşınmazın satışından elde edilen gelir, gelir vergisi açısından değerlendirilir; ancak birçok durumda kamulaştırma bedelleri özel istisna kapsamındadır.

Kamulaştırma Bedelinin Eksik veya Hatalı Hesaplanması Durumunda Dava Açılması

Taşınmaz sahibi, kamulaştırma bedelinin eksik ya da hatalı hesaplandığını düşünüyorsa bedelin artırılması için mahkemeye başvurabilir. Bu durumda mahkeme, yeni bilirkişi raporu alarak bedelin yeniden belirlenmesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kamulaştırma nedir?
   Kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazların idare tarafından satın alınmasıdır.
2. Kamulaştırma bedeli nasıl tespit edilir?
   Mahkeme bilirkişi raporu doğrultusunda taşınmazın gerçek değeri esas alınarak tespit eder.
3. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası hangi mahkemede açılır?
   Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
4. Kamulaştırma bedeline itiraz mümkün müdür?
   Evet, taşınmaz sahipleri mahkemede belirlenen bedele itiraz edebilirler.
5. Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?
   Mahkeme kararı kesinleştikten sonra taşınmaz sahibine ödeme yapılır.
6. Kamulaştırma bedeli ödenmeden taşınmaz tescil edilebilir mi?
   Normal şartlarda bedel ödenmeden tescil yapılamaz, ancak acele kamulaştırmada istisna vardır.
7. Acele kamulaştırma nedir?
   Olağanüstü durumlarda kamulaştırma bedeli beklenmeden taşınmazın tescil edildiği kamulaştırma türüdür.
8. Kamulaştırma bedeli zamanaşımına uğrar mı?
   Evet, kamulaştırma bedelinin zamanaşımı süresi 20 yıldır.
9. Kamulaştırma bedeli vergilendirilebilir mi?
   Genellikle kamulaştırma bedelleri vergi istisnasına tabidir ancak özel durumlar olabilir.
10. Kamulaştırma bedelinin eksik hesaplanması halinde ne yapılır?
    Mahkemeye başvurularak yeni bir bilirkişi raporu ile bedelin artırılması talep edilebilir.