Taşınmaz mülkiyeti, malikine tam bir kullanım hakkı tanısa da bazen bu hak, başka kişilere veya kurumlara sınırlı olarak devredilebilir. İşte bu noktada irtifak hakkı devreye girer. İrtifak hakları, bir taşınmazdan belli bir yarar sağlamak amacıyla o taşınmaz üzerinde tesis edilen sınırlı aynî haklardır. İrtifak hakkı, hem bireyler hem de kamu kurumları açısından büyük öneme sahiptir. Bu yazıda, irtifak hakkının türleri, kurulma şekli, sona erme halleri, dava süreçleri ve Yargıtay içtihatları ışığında uygulamadaki yeri detaylı şekilde ele alınacaktır.
İrtifak Hakkı Nedir?
İrtifak hakkı, bir taşınmazın maliki dışındaki kişilere veya başka bir taşınmaz malikine, o taşınmaz üzerinde belirli sınırlı yetkiler tanıyan aynî hak türüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet hakkının sınırlanması anlamına gelir ve bu nedenle oldukça dikkatle tesis edilmelidir.
Hukuki Dayanak
İrtifak hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 779 ila 826. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayrıca bazı özel kanunlarda (örneğin Kadastro Kanunu, İmar Kanunu) da irtifak hakkına ilişkin hükümler yer alır.
İrtifak Hakkının Özellikleri
- Sınırlı aynî hak niteliğindedir.
- Tapuya şerh verildiğinde 3. kişilere karşı ileri sürülebilir.
- Devredilebilir ya da devredilemez olabilir (türüne göre).
- Süreli veya süresiz olarak tesis edilebilir.
İrtifak Hakkı Türleri
1. Şahsi İrtifak Hakları
Belirli bir kişiye tanınan irtifak hakkıdır. Hakkın kullanımı doğrudan kişiye bağlıdır ve devredilemez.
En Bilinen Türleri:
- Üst hakkı (inşaat irtifakı): Başkasına ait arsanın üzerine yapı inşa etme hakkı.
- Kaynak hakkı: Başkasına ait kaynak suyundan yararlanma hakkı.
- İntifa hakkı: Taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkı.
2. Aynî (Taşınmaza Bağlı) İrtifak Hakları
Bir taşınmazın, başka bir taşınmazdan yararlanabilmesi için tesis edilen haktır. Bu tür haklar yararlanan taşınmaz lehine tanınır.
Örnekler:
- Geçit hakkı: Ulaşım için başka bir taşınmaz üzerinden geçme izni.
- Su yolu hakkı: Sulama veya kullanım amacıyla su hattı döşeme hakkı.
En Çok Karşılaşılan İrtifak Hakkı Türleri
Üst Hakkı (Yapı İrtifakı)
Bir taşınmazın maliki, başka bir kişiye, kendi arsası üzerinde yapı yapma hakkı tanır. Bu yapı, üst hakkı süresince o kişiye aittir.
- Süresi en fazla 99 yıl olabilir.
- Tapuya tescil edilir.
- Süre bitiminde yapı malike geçer.
Geçit Hakkı
Ulaşım imkanının olmadığı durumlarda, komşu taşınmazdan geçme izni verilmesidir. Yargı kararıyla da verilebilir.
- Geçici veya sürekli olabilir.
- Tapuya şerh düşülmelidir.
İntifa Hakkı
Bir kişiye, taşınmazdan yararlanma ve kullanma hakkı verir. Ancak mülkiyet hakkı malike aittir.
- Kişiye özgüdür, devredilemez.
- Mirasçılara geçmez.
- Genelde ölene kadar tanınır.
İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?
- Sözleşme ile: Resmi şekilde, noter veya tapu müdürlüğü nezdinde.
- Mahkeme kararı ile: Zorunlu hallerde (örneğin geçit hakkı).
- Kanun gereği: Örneğin enerji hatları için zorunlu irtifak.
- İdari işlemle: Belediyeler veya kamu kurumları tarafından alınan kararlarla.
Tapu Tescili Şart mı?
Evet. İrtifak haklarının tapu kütüğüne tescili şarttır. Tescil edilmediği takdirde, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Tapuda şerh verildiğinde hak sahibinin hakkı yasal güvence altına alınır.
İrtifak Hakkı Nasıl Sona Erer?
- Süre sona ererse
- Hakkın amacı gerçekleşmezse
- Vazgeçme ile
- Tarafların anlaşmasıyla
- İlgili taşınmazın yok olması
Sona erme halinde tapu kaydının silinmesi için terkin davası açılabilir.
İrtifak Hakkının Devri Mümkün mü?
- Şahsi irtifak hakları (intifa gibi): Devredilemez.
- Taşınmaza bağlı irtifak hakları: Taşınmazla birlikte devredilebilir.
- Üst hakkı gibi bazı haklar: Sözleşmede belirtilmişse devredilebilir.
Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 1. HD, 2018/2134 E., 2019/4323 K. – Geçit hakkı kurulması talebi, yola çıkışı olmayan arsa için kabul edilmiştir.
- Yargıtay 14. HD, 2020/1852 E., 2021/2775 K. – Üst hakkı süresi sona erdiğinde yapı malike geçmiştir.
Yargıtay, irtifak hakkının gerçek ihtiyaç ve hukuki zemine dayanmasına özellikle dikkat eder.
İrtifak Hakkı ile Kira Hakkı Arasındaki Farklar
| Kriter | İrtifak Hakkı | Kira Hakkı |
|---|---|---|
| Hukuki Dayanak | Aynî hak | Şahsi borç ilişkisi |
| Tapuya Tescil | Gerekli | Genellikle tescilsiz |
| Devredilebilirlik | Türüne göre değişir | Kira sözleşmesiyle belirlenir |
| Üçüncü Kişilere Etkisi | Tescille geçerli | Tescilsiz ise etkisiz olabilir |
İrtifak Hakkı Uyuşmazlıklarında Dava Türleri
- Tescil davası – Tapuya yazılmayan hakkın yazılması için
- Terkin davası – Hakkın sona erdiğinin tescili için
- Geçit hakkı tesisi davası
- Ecrimisil (haksız işgal) davası – Hak dışında kullanım için
Avukatla Çalışmak Neden Önemli?
İrtifak hakları, teknik ve tapuya ilişkin özel bilgi gerektiren konulardır. Özellikle uzun süreli üst hakkı, enerji nakil hatları veya geçit taleplerinde uzman bir gayrimenkul hukuku avukatıyla çalışmak, hem hatalı işlemlerin önüne geçer hem de dava sürecini hızlandırır.
Sonuç: Taşınmazlara Değer Katan Bir Hukuki Araç
İrtifak hakkı, taşınmazlar üzerinde belirli sınırlar çerçevesinde başkalarına yararlanma hakkı tanıyan etkili bir hukuki mekanizmadır. Doğru tesis edildiğinde hem taşınmazın fonksiyonunu artırır hem de komşuluk hukukuna uygun çözümler üretir. Ancak hak sahiplerinin yükümlülükleri, süresi, devri gibi konular dikkatle düzenlenmeli ve gerektiğinde uzman desteği alınmalıdır.
Bir yanıt yazın