Taşınmaz alım-satım işlemlerinde, tapu sahipliğinin niteliği büyük önem taşır. Tek kişiye ait taşınmazların satışı oldukça basit bir süreçle yapılabilirken, hisseli tapunun satışı daha karmaşık ve dikkat gerektiren hukuki işlemler içerir. Özellikle bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hakkı varsa, satış süreci taraflar açısından ciddi sonuçlar doğurabilir.
Bu yazıda, hisseli tapu nedir, nasıl satılır, diğer hissedarların izni gerekir mi, satış süreci nasıl işler ve uygulamada karşılaşılan hukuki sorunlar nelerdir, tüm yönleriyle ele alınacaktır.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren tapudur. Bu durumda taşınmazın tümü ortaklara aittir ancak ortaklık oranları tapuda belirtilmiştir.
Hisseli Tapunun Özellikleri:
- Pay oranları kişi bazında tapu senedinde yazılır.
- Her hissedar taşınmazın tamamında eş zamanlı hak sahibidir.
- Hissedarların her biri kendi payını devredebilir, ancak tüm taşınmazı tek başına satamaz.
Hisseli Tapunun Satışı Mümkün mü?
Evet, hissedarlar kendi paylarını başka bir kişiye satabilir. Ancak bu satış işleminin yapılabilmesi için bazı yasal prosedürler izlenmelidir.
Hissedarların Paylarını Satma Yetkisi
Her bir hissedar, kendi payını:
- İstediği kişiye,
- Diğer hissedarlardan izin almadan,
- Tapu dairesinde resmi satış işlemi ile
satabilir. Ancak satışın bazı sonuçları vardır ve diğer hissedarların bazı hakları doğar.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Diğer hissedarların, hissedarlar arası satışlarda devreye giren bir hakkı vardır: Önalım hakkı (şufa hakkı).
Şufa Hakkının Özellikleri:
- Tapuda pay devri gerçekleştiğinde diğer hissedarlar bu satışa karşılık önalım hakkını kullanabilir.
- Satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılabilir.
- Hissedar, yeni alıcının hissesini aynı bedelle kendi üzerine almak için mahkemeye başvurabilir.
Bu nedenle, hisseli tapu alım-satımlarında diğer hissedarların durumu kritik öneme sahiptir.
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
1. Tapu İşlemleri
- Satıcı ve alıcı birlikte tapu müdürlüğüne gider.
- Satıcı, kendi hissesini devreder.
- Satış bedeli ödenir, harç ve vergiler yatırılır.
- Alıcı, artık hissedar olur ve tapu senedinde yer alır.
2. Noter Satış Vaadi Yapılabilir mi?
Evet. Taraflar önce noter huzurunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir, daha sonra tapuda devir işlemi gerçekleştirilebilir.
Tüm Hisselerin Bir Kişiye Satışı (İştirak Satışı)
Taşınmazın tamamının bir kişiye devri için tüm hissedarların satışta bulunması gerekir. Bu durumda:
- Her hissedar ayrı ayrı satış yapar.
- Tapu müdürlüğü işlemleri tamamlar.
- Tapu, tek kişi adına düzenlenir.
Bu yöntem, taşınmazın daha sonra parçalanmadan yönetilmesini sağlar.
Hisseli Tapu Satışında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Satın alan kişinin hukuki riskleri bilmesi önemlidir.
- Diğer hissedarların şufa davası açma ihtimali her zaman vardır.
- Taşınmazın ortak kullanım alanlarında anlaşmazlıklar çıkabilir.
- Kat mülkiyeti tesis edilmemişse, mülkiyet paylaşımı zordur.
Mahkeme Yoluyla Satış (Ortaklığın Giderilmesi Davası)
Hissedarlar arasında anlaşmazlık varsa, taşınmazın ortak kullanımı mümkün değilse şu dava açılabilir:
- Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu): Hissedarlar taşınmazın satışını mahkeme yoluyla talep eder.
- Mahkeme, taşınmazın satışına karar verir ve bedel hissedarlara payları oranında dağıtılır.
Bu yöntem, özellikle sorunlu ortaklıklarda sıkça başvurulan bir yoldur.
Hisseli Tapuda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti
Taşınmaz bir apartman ya da site ise:
- Kat mülkiyeti tesis edilmemişse, sadece arsa hissesi üzerinden satış yapılır.
- Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuşsa, bağımsız bölümler ayrı ayrı satılabilir.
- Bu yapıların yönetim planları, hissedarların hak ve sorumluluklarını da belirler.
Vergi ve Harçlar
Hisseli tapu satışında:
- Alıcı ve satıcı ayrı ayrı tapu harcı öder (%2+%2),
- Satış bedeli üzerinden damga vergisi alınmaz,
- Gayrimenkul gelir vergisi, satış tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılırsa gündeme gelebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Hisseli tapumu diğer hissedarlara danışmadan satabilir miyim?
Evet, kendi hissenizi istediğiniz kişiye satabilirsiniz.
2. Diğer hissedarlar satışa engel olabilir mi?
Hayır, ancak satış sonrası önalım davası açabilirler.
3. Şufa davası açıldığında satış iptal olur mu?
Hayır, alıcı yerine dava açan hissedar, aynı bedelle tapu devrini ister.
4. Hisseli tapuda kredi ile satış yapılabilir mi?
Zordur. Bankalar, hisseli tapulara kredi vermekte temkinlidir.
5. Tüm hissedarlar bir araya gelmeden satış mümkün mü?
Sadece kendi payınızı satabilirsiniz. Taşınmazın tümü için tüm hissedarların onayı gerekir.
6. Noter satış vaadi sözleşmesi ile hisse satışı yapılabilir mi?
Evet, ancak geçerliliği için noter onayı ve resmi şekil şartı aranır.
Sonuç ve Değerlendirme
Hisseli tapunun satışı, kanunen mümkün olmakla birlikte, özel koşullar ve riskler barındıran bir hukuki işlemdir. Payını devretmek isteyen hissedarların bu süreci doğru yönetmesi, özellikle önalım hakkı gibi detaylara dikkat etmesi gerekir. Aynı şekilde, hisseli taşınmaz satın almak isteyen kişilerin de bu haklar ve olası davalar hakkında bilgi sahibi olması hayati önemdedir.
Bu işlemler, hukuki uyuşmazlıklara açık olduğundan dolayı bir avukat ya da gayrimenkul hukukçusunun desteğiyle yürütülmesi, taraflar açısından ileride yaşanabilecek sorunların önüne geçecektir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın