Taşınmaz ediniminde sıkça karşılaşılan uygulamalardan biri de hisseli tapulardır. Özellikle miras yoluyla veya ortak yatırımlar sonucu oluşan bu tapuların devri ve satışı, bireysel mülkiyete göre daha karmaşık bir süreci beraberinde getirir. Bu yazıda, hisseli tapuların satışında izlenmesi gereken yasal prosedür, hissedarların hakları, önalım hakkı, ve uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar kapsamlı şekilde ele alınmıştır.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli pay oranlarında sahip olunması anlamına gelir. Bu tapuda her bir kişiye ait belirli bir metrekare değil, pay oranı belirtilir. Örneğin, 500 m²’lik bir arsanın tapusu 5 kişi adına “eşit paylı” olarak düzenlenmişse, her bir kişi %20 oranında hissedar kabul edilir.
Hissedarlar, bu taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyet kapsamında hak sahibidir.
Hisseli Tapularda Satış Mümkün mü?
Evet. Hisseli tapularda her bir hissedar, kendi hissesini tek başına satışa konu edebilir. Ancak bu işlem bazı hukuki sınırlamalara ve süreçlere tabidir.
Hisseli Tapu Satış Süreci
1. Hisse Satış Kararı
Hissedar, kendi hissesini üçüncü bir kişiye veya başka bir hissedara satmak istediğinde, öncelikle paydaşlara bilgi vermesi tavsiye edilir. Bu aşamada noter bildirimi yapılması hukuki güvence sağlar.
2. Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Satış için gerekli belgeler ile birlikte ilgili Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır. Gerekli belgeler şunlardır:
- Kimlik belgesi,
- Tapu belgesi,
- Vergi numarası,
- Satış sözleşmesi (tapuda düzenlenecek),
- Vekaletname (vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa)
3. Önalım (Şufa) Hakkı Bildirimi
Satış sonrası, tapuda gerçekleşen satışın diğer hissedarlara noter aracılığıyla tebliği gerekir. Böylece diğer hissedarların önalım hakkını kullanabilmesi sağlanır.
4. Satışın Gerçekleşmesi
Tapuda devir işlemi yapılır, alıcı satış bedelini öder ve tapuda yeni malik olarak kaydedilir.
Hisseli Tapu Satışında Önalım (Şufa) Hakkı
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi gereğince, paydaşlardan biri hissesini bir üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların önalım hakkı (şufa hakkı) doğar. Bu hak:
- Satışın noter kanalıyla öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde,
- Her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde
mahkemeye başvurularak kullanılabilir.
Önalım Hakkı Kullanıldığında Ne Olur?
Mahkeme, satış işleminin iptali ve hissenin önalım hakkını kullanan paydaşa devrine karar verir. Bu durumda satış bedeli, alıcıya iade edilir.
Hisseli Tapu Satışı ile İlgili Dikkat Edilmesi Gerekenler
| Dikkat Edilmesi Gereken Nokta | Açıklama |
|---|---|
| Paylı mülkiyet söz konusu | Hissedar yalnızca kendi hissesini devredebilir |
| Tüm taşınmaz satılamaz | Bireysel olarak tüm tapunun satışı mümkün değildir |
| Önalım hakkı ihlal edilmemeli | Aksi halde dava yoluyla satış iptal edilebilir |
| Hisse oranı doğru tespit edilmeli | Tapu kayıtları incelenerek oranlar netleştirilmelidir |
| Ortak kullanım anlaşması varsa dikkate alınmalı | Sözleşmelere bağlı yükümlülükler satış sonrası da geçerli olur |
Hisseli Tapu Satışıyla İlgili Pratik Örnek
Örnek Durum:
Ali, %25 hisseli olduğu bir arsayı, hissedar olmayan Zeynep’e satmak ister. Satış işlemi tapuda yapılır. Ancak diğer hissedar Ayşe, bu satışı noter kanalıyla öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açarak şufa hakkını kullanabilir. Mahkeme kararıyla, Zeynep’in aldığı hisse Ayşe’ye devredilir ve satış bedeli Zeynep’e geri ödenir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Hisseli tapu nedir?
Bir taşınmazın birden fazla kişi arasında pay oranına göre bölünmüş mülkiyetine denir. - Hissedar, hissesi dışında taşınmazın tamamını satabilir mi?
Hayır. Sadece kendi hissesini satabilir. - Hisseli tapuda satış için diğer hissedarların izni gerekir mi?
Hayır, izne gerek yoktur. Ancak önalım hakkı tanınmalıdır. - Önalım hakkı nedir?
Hissedarların, satılan hissenin alıcısı olabilmesi için tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. - Önalım hakkı süresi ne kadardır?
Satışı noter yoluyla öğrendikten itibaren 3 ay, her durumda 2 yıl içinde dava açılmalıdır. - Tüm hissedarlar anlaşırsa taşınmazın tamamı satılabilir mi?
Evet, bu durumda satışta herhangi bir hukuki engel yoktur. - Satıştan sonra diğer hissedarlar dava açabilir mi?
Evet, önalım hakkını kullanmak için dava açabilirler. - Hisseli arsa alınırken nelere dikkat edilmeli?
Hissedar sayısı, önalım hakkı riski, mevcut kullanım durumu incelenmelidir. - Tapuda belirli bir alan gösterilmeyen hisselerde sorun çıkar mı?
Evet. Belirli alanlar belirtilmediği için kullanım ve paylaşım sorunları yaşanabilir. - Hissedarlar arasında pay devri nasıl yapılır?
Tapu müdürlüğü aracılığıyla yapılacak satış veya hibe işlemi ile mümkündür.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın