Emlak Alım-Satımı Nedir?
Emlak alım-satımı, bir taşınmazın (konut, arsa, iş yeri vb.) mülkiyetinin bir kişiden başka bir kişiye devredilmesi işlemidir. Bu süreç Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmektedir.
Bu yazıda, emlak alım-satım sürecinde dikkat edilmesi gereken hukuki noktalar, resmi işlemler ve alıcı-satıcı hakları detaylı şekilde ele alınacaktır.
1. Emlak Alım-Satım Süreci Nasıl İşler?
📌 Bir taşınmazın satışı için aşağıdaki hukuki süreç takip edilmelidir:
✔ 1. Tapu Kaydı Kontrolü
- Satış yapılacak taşınmazın tapu kaydı, Tapu Müdürlüğü veya e-Devlet üzerinden sorgulanmalıdır.
- Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı kontrol edilmelidir.
✔ 2. Satış İçin Ön Sözleşme Yapılması (Opsiyonel)
- Alıcı ve satıcı, noter huzurunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapabilir.
- Bu sözleşme, alıcıya taşınmazı belirlenen fiyata alma hakkı tanır.
✔ 3. Tapu Müdürlüğü’nden Randevu Alınması
- ALO 181 veya e-Devlet/Web Tapu üzerinden başvuru yapılır.
✔ 4. Tapu Harç ve Masraflarının Ödenmesi
- Tapu harcı ve diğer masraflar yatırılır.
✔ 5. Tapu Devri İşlemi ve İmzalar
- Taraflar Tapu Müdürlüğü’ne giderek resmi sözleşmeyi imzalar ve tapu devri gerçekleşir.
🚨 Dikkat!
- Tapu devri noter aracılığıyla yapılamaz.
- Satış vaadi sözleşmesi, tek başına tapu devri yerine geçmez.
2. Emlak Alım-Satımında Gerekli Belgeler
| Gerekli Belge | Açıklama |
|---|---|
| Kimlik Belgesi | Alıcı ve satıcının kimlikleri |
| Tapu Belgesi | Satışı yapılacak taşınmazın tapusu |
| DASK Poliçesi | Zorunlu Deprem Sigortası belgesi |
| Vergi Borcu Yoktur Yazısı | Belediyeden alınan vergi borcu bulunmadığını gösteren belge |
| Tapu Harcı Ödeme Dekontu | Tapu harcının ödendiğine dair belge |
🚨 Dikkat!
- Tapu kaydı üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını önceden kontrol edin!
3. Tapu Harcı ve Masraflar
📌 Tapu harcı, satış bedelinin %4’ü olup, alıcı ve satıcı tarafından %2’şer olarak ödenir.
| Satış Bedeli (TL) | Tapu Harcı (TL) |
|---|---|
| 1.000.000 TL | 40.000 TL |
| 2.500.000 TL | 100.000 TL |
| 5.000.000 TL | 200.000 TL |
✔ Döner sermaye bedeli yaklaşık 2.000 TL’dir.
✔ KDV’ye tabi taşınmazlar için %1, %8 veya %18 KDV uygulanabilir.
🚨 Örnek: Satış bedeli 1.500.000 TL olan bir evin tapu harcı 60.000 TL’dir (alıcı 30.000 TL, satıcı 30.000 TL öder).
4. Emlak Alım-Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler
1️⃣ Tapu Kaydı ve Hukuki Durumu Kontrol Edin
✔ Tapuda kayıtlı mal sahibi ile satıcı aynı kişi mi?
✔ Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya tedbir var mı?
✔ Kat irtifakı ve kat mülkiyeti belgesi var mı?
🚨 Örnek: Alıcı, ipotekli bir evi satın alırsa, önceki sahibin borçlarından sorumlu olabilir!
2️⃣ Satış Bedelinin Gerçek Değer Üzerinden Gösterilmesi
✔ Resmi satış bedeli düşük gösterilirse, ileride yüksek tapu harcı ve vergi cezaları ile karşılaşılabilir.
🚨 Örnek: 3.000.000 TL’ye satılan bir taşınmazın tapuda 1.500.000 TL gösterilmesi, alıcıya yüksek emlak vergisi yükü bindirebilir.
3️⃣ Deprem ve İmar Durumunu Araştırın
✔ Taşınmazın deprem riski raporlarını kontrol edin.
✔ Kentsel dönüşüm bölgesinde olup olmadığını öğrenin.
🚨 Örnek: Satın alınan ev riskli yapı raporuna sahipse devlet tarafından yıkılabilir.
4️⃣ Satış Vaadi Sözleşmesi Yeterli Değildir
✔ Tapu devri, noter yerine Tapu Müdürlüğü’nde yapılmalıdır.
✔ Satış vaadi sözleşmesi tek başına tapu devri yerine geçmez.
🚨 Örnek: Satıcı, alıcıya noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi yapıp tapuyu devretmezse, alıcı taşınmazı kaybedebilir.
5️⃣ Ekspertiz Raporu Alınmalı
✔ Evin gerçek değerini öğrenmek için bağımsız bir eksper raporu alınmalıdır.
✔ Ekspertiz raporu, kredi ile alımlarda bankalar tarafından zorunlu tutulur.
🚨 Örnek: Satıcı, 2.000.000 TL değerindeki evi 3.000.000 TL’ye satmaya çalışıyorsa ekspertiz raporu ile gerçek değer tespit edilebilir.
5. Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları
| Hukuki Sorun | Çözüm Yolu |
|---|---|
| Tapu devri yapılmadan para verilmesi | Noter onaylı sözleşme veya banka aracılığıyla ödeme yapılmalı |
| Satış bedelinin eksik gösterilmesi | Tapu harcı ve vergi cezası ödenir |
| Tapuda ipotek veya haciz çıkması | Tapu kaydı önceden kontrol edilmeli |
| Kentsel dönüşümde yıkım kararı çıkması | Belediyeden imar durumu öğrenilmeli |
| Evin iskan belgesi olmaması | Kat mülkiyetine geçiş talep edilmeli |
🚨 Örnek: Tapuda evi satın aldıktan sonra hacizli olduğunu fark eden alıcı, mahkemeye başvurarak satışın iptali için dava açabilir.
6. Sıkça Sorulan Sorular
🔹 Tapu işlemleri ne kadar sürede tamamlanır?
📌 Genellikle 1-2 iş günü içinde tamamlanır.
🔹 Tapu harcını kim öder?
📌 Alıcı ve satıcı %2’şer olarak paylaşır.
🔹 Tapu işlemleri sırasında para nasıl ödenmeli?
📌 Banka üzerinden güvenli ödeme yapılmalıdır.
🔹 Emlak alırken vekaletname kullanılabilir mi?
📌 Evet, noter onaylı vekaletname ile işlem yapılabilir.
Bir yanıt yazın