Arsa sahipleri ile yüklenici firmalar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, modern şehirleşme sürecinin en temel hukuki yapı taşlarından biridir. Bu sözleşmeler sayesinde arsa sahipleri, arsa üzerine yapılacak yapı karşılığında belirli bağımsız bölümleri alırken, yüklenici firma da inşaatı üstlenerek kalan bölümleri satmak suretiyle gelir elde eder. Ancak bu sözleşmenin belki de en kritik yönü, tapu devrinin ne zaman ve nasıl yapılacağıdır.
Bu yazımızda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devri süreci, dikkat edilmesi gereken noktalar ve olası hukuki riskleri tüm yönleriyle ele alıyoruz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibinin, taşınmazını yükleniciye vermesi ve karşılığında, inşa edilecek yapının belirli bağımsız bölümlerini almayı kabul ettiği karma nitelikli bir sözleşmedir.
Bu sözleşme aslında:
- Kat karşılığı satış sözleşmesi
- Yüklenme (müteahhitlik) sözleşmesi
unsurlarını bir arada barındırır.
Tapu Devri Ne Zaman Yapılır?
Tapu devrinin zamanı, sözleşmede belirtilen şartlara bağlıdır. Genellikle iki tür uygulama görülür:
1. İnşaat Öncesinde Tapu Devri
- Risklidir.
- Arsa sahibi, henüz yapılar tamamlanmadan tapuda hisse devri yapar.
- İnşaat tamamlanmazsa ciddi mağduriyet doğabilir.
2. İnşaat Tamamlandıktan Sonra Tapu Devri
- Daha güvenli bir yöntemdir.
- Yüklenici, projeyi teslim ettikten sonra kendi payını talep eder.
Tapu Devri Yapılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşmenin Noter Onaylı Olması
- Yazılı şekilde yapılmalı ve noter onayı şarttır.
- Aksi takdirde geçersizdir.
- Arsa Sahibi Lehine Teminat Alınmalı
- Banka teminat mektubu
- İpotek gibi güvencelerle inşaatın tamamlanması güvence altına alınmalı.
- Kat İrtifakı Kurulması
- İnşaat öncesinde kat irtifakı kurulması, hak sahiplerinin tapuda korunması açısından önemlidir.
- Yapı Ruhsatı ve Proje Onayı
- İnşaat başlamadan önce tüm resmi izinler alınmalı.
Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Tapu devri için gerekli belgeler:
- Noter onaylı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
- İnşaat ruhsatı ve mimari proje
- Belediyeden alınan yapı kullanma izni (iskan)
- Vergi borcu yoktur yazısı
- Harçların ödenmiş olması
Tapu müdürlüğü, belgeleri inceledikten sonra tapu hisse devrini gerçekleştirir.
Arsa Sahibi Tapu Devrini Reddederse Ne Olur?
Yüklenici inşaatı tamamlamış, sözleşmeye uymuşsa ve arsa sahibi buna rağmen tapu devrini reddediyorsa:
- Tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
- Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşmeye uygun davranan yüklenici, mahkeme kararı ile tapuda hak sahibi olabilir.
Yüklenici Tapu Devri Talep Etmeden Satış Yapabilir mi?
Hayır. Yüklenici ancak tapu kaydında hak sahibi olduktan sonra bağımsız bölümleri satabilir. Aksi halde yaptığı satışlar geçersizdir ve üçüncü kişilerin mağduriyetine yol açabilir.
Sözleşmede Tapu Devri Şartları Nasıl Belirlenmeli?
Sözleşmede tapu devrine dair aşağıdaki unsurlar net olarak yazılmalıdır:
- Devredilecek bağımsız bölümler ve arsa payı oranları
- Tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı
- Gecikme durumunda cezai şartlar
- Müteahhidin teminat yükümlülüğü
Bu unsurlar hem arsa sahibini hem de yükleniciyi korur.
Tapu Devri Yapıldıktan Sonra İnşaat Tamamlanmazsa Ne Olur?
En büyük risklerden biridir. Bu durumda:
- Arsa sahibi tapusunu kaybeder, karşılığında yapı alamaz.
- Yüklenici iflas etmişse hak aramak zorlaşır.
- Bu nedenle teminatlı sözleşme ve aşamalı tapu devri tavsiye edilir.
Vergisel Yükümlülükler Nelerdir?
- Tapu devri sırasında devir harcı (%4) ödenir (taraflarca yarı yarıya).
- Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte ek masraflar çıkabilir.
- Gelir ve kurumlar vergisi açısından inşaat bitiminde beyan zorunluluğu olabilir.
Kat Karşılığı İnşaatta Tapu Devri ve İpotek İlişkisi
Yüklenici arsa üzerinde kendi hissesine düşen payı tapuda aldıktan sonra ipotek tesis edebilir. Ancak, inşaat tamamlanmadan bu ipotek üçüncü kişiler için risk teşkil eder.
Yargıtay Kararlarına Göre Tapu Devri
Yargıtay içtihatlarına göre:
- Noter onaysız sözleşmelere dayanarak tapu devri talep edilemez.
- Yüklenici sözleşmeye uymamışsa tapu devri hakkı doğmaz.
- Arsa sahibi sözleşmeye aykırı olarak tapu devri yapmazsa yüklenici dava açabilir.
Sonuç: Tapu Devri Sözleşmenin Kalbidir
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüksek maddi değer içeren, uzun vadeli ve karmaşık ilişkilerdir. Tapu devri süreci bu sözleşmelerin kalbini oluşturur. Doğru zamanda, doğru şartlarla yapılan tapu devri, tarafların mağduriyet yaşamamasını sağlar.
Sözleşme düzenlenmeden önce ve tapu devri sürecinde mutlaka uzman bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.
Bir yanıt yazın